繼“517”樓市新政發(fā)布后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來了“降首付”、“降利率”的“雙降”局面。

5月28日，按照《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》、《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原則，根據(jù)深圳市政府調(diào)控要求，自5月29日起，深圳市下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。

值得注意的是，如果后續(xù)央行降低LPR，房貸利率或還有下降空間。目前，5月LPR報(bào)價(jià)仍“按兵不動(dòng)”，5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為:1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。兩報(bào)價(jià)均與上月持平。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)LPR有調(diào)降空間，但幅度將會(huì)有所收窄。

購置500萬房產(chǎn)，首付減少約50萬

此輪調(diào)整后，目前深圳首套房首付最低比例為20%，二套房首付最低比例為30%，首套房利率下限降至3.5%，二套房利率下限降至3.9%。

以在深圳首次購置總價(jià)為500萬房產(chǎn)為例，純商業(yè)貸款30年，此前的房貸利率為3.85%，此次政策后調(diào)整為3.5%，如果按照最新的首付比例20%計(jì)算，首付將從150萬元減少至100萬，減少了50萬元，但月供每月多出約1500元左右；如果仍選擇30%的首付比例，月供將少還近700元/月，還款總額將共節(jié)省約25萬元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，此次調(diào)整有利于降低居民家庭購房門檻，減輕還款負(fù)擔(dān)，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

深圳是一座“移民城市”，新市民、外來人口規(guī)模大，但由于過去數(shù)年深圳房價(jià)快速上漲，這部分人群的購房需求一直被積壓。數(shù)據(jù)顯示，自2021年5月份以來，深圳房價(jià)連續(xù)下跌近三年，外圍部分區(qū)域房價(jià)下跌40%左右。中心區(qū)也下跌約30%，很多區(qū)域房價(jià)水平回到2018年，部分住房需求有了釋放的機(jī)會(huì)。

“在降房價(jià)、近期降成本、釋放需求、降低門檻綜合作用下，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)得到提振，疊加降房價(jià)，未來一段時(shí)間，商品房銷售會(huì)得到提升?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

上海、廣州“打樣”，深圳跟進(jìn)調(diào)整

在深圳之前，一線城市中上海和廣州已率先調(diào)降首套房貸利率。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，上海、廣州的調(diào)整，其實(shí)是給一線城市“打樣”，房貸利率下調(diào)，首付比例降低，都是真金白銀的讓利，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度大有裨益。

李宇嘉也認(rèn)為，真正對(duì)標(biāo)上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，與上海完全一致。彰顯了在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的城市能級(jí)，上海和深圳是一致的。上海出臺(tái)調(diào)控政策后，相當(dāng)于為深圳打了個(gè)樣板。

他進(jìn)一步表示，上周末，廣東省19個(gè)城市執(zhí)行5月17日國家對(duì)于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭貸款利率不設(shè)下限的政策。但當(dāng)時(shí)，廣州、深圳未跟進(jìn)。考慮到廣深兩地新市民多，外來人口集中，近期樓市形勢(shì)嚴(yán)峻，此次廣州跟進(jìn)了政策，深圳也自然會(huì)跟進(jìn)此政策。但與廣州不同的是，這有選擇、有限制的差別化跟進(jìn)。

“降首付”、“降利率”真能讓大家買房嗎？

但在今日新政出臺(tái)后，某意向在深圳購房的人士告訴記者，“房價(jià)越降我越想再觀望觀望，每次政策一出就是大幾萬的調(diào)整，普通人更不敢輕易買房了，總感覺不是市場(chǎng)最低點(diǎn)?！?/p>

李宇嘉也認(rèn)為，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價(jià)、低單價(jià)的二手房銷售更好等綜合情況來看，居民購買商品房的支付能力還是比較弱，再加上整體供應(yīng)量比較大。因此，這一輪從需求端鼓勵(lì)居民加杠桿貸款買房，無法從根本上提振市場(chǎng)情緒。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2021至2023年，深圳二手房成交均價(jià)從8字頭跌到7字頭，再到6字頭，不斷降低。

他建議下一步繼續(xù)從住房保障的角度入手，推動(dòng)供給側(cè)改革，將剛需和中低收入人群需求主要轉(zhuǎn)向保障性住房和二手住房，新房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向改善性需求。這樣，盡管商品房市場(chǎng)在下滑，但行業(yè)整體規(guī)模仍保持在高位，這是房地產(chǎn)未來發(fā)展的基本路徑。

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