?在萬變的商業(yè)地產行業(yè)中，不斷換著花樣的關鍵詞正在以堅定步伐推動實體商業(yè)進入一個又一個的生命周期中。

其中，隨著中國城市軌道交通站點開發(fā)的白熱化，TOD也成為近幾年被不斷議論的熱詞。

根據(jù)測算，我國已經進入城市群和都市圈發(fā)展階段，全國TOD規(guī)模將達到5萬億。

現(xiàn)階段，TOD開發(fā)模式憑借以點帶面的城市觸媒效應，同時與低碳城市、宜居城市、緊湊城市、城市綜合體等新型概念結合起來，已成為城市商業(yè)體的當紅發(fā)展趨勢。

城市TOD發(fā)展歷程

TOD是由美國建筑師和規(guī)劃師PeterCalthorpe于二十世紀九十年代初提出，但其本人卻將自己稱為TOD概念的復興者而不是開創(chuàng)者。

這是什么原因呢？這就要從TOD提出之前出現(xiàn)的幾個發(fā)展概念開始講起:

DOT:Development-OrientedTransit，發(fā)展導向的交通。早期的馬拉車，到后來的電車作為交通工具，線路鋪到哪里，周邊的土地就會被開發(fā)，交通成為了地產開發(fā)的驅動力。

AOT:Auto-OrientedTransit，汽車導向交通。二戰(zhàn)后，隨著汽車產量的增加，汽車成為主要的交通工具，電車這樣的軌道系統(tǒng)被公共汽車替代。

TRD:Transit-RelatedDevelopment，交通相關開發(fā)。隨著之后很多汽車軌道交通的運營情況不理想，為了產生收入，交通公司決定租賃他們的土地給開發(fā)商，形成新的地產發(fā)展模式。

TSD:Transit-SupportiveDevelopment，交通支持開發(fā)。后來研究發(fā)現(xiàn)交通系統(tǒng)的搭乘率與其周邊的開發(fā)強度相關，于是交通公司不滿足于和地產公司聯(lián)合開發(fā)，開始發(fā)力于提升步行活動和交通使用率的項目，而不是依賴租金收入。

TOD:Transit-orientedDevelopment，交通導向開發(fā)。之后隨著新傳統(tǒng)街區(qū)設計的提出，更加提倡走路，減少交通工具的使用，一種高密度、步行導向的開發(fā)模式就此誕生了。

從TOD概念的發(fā)展歷程中，不難發(fā)現(xiàn)其側面反映出導向發(fā)展從簡單的功能趨向逐漸演變?yōu)橐匀藶橹鲗У拈_發(fā)導向。

而國內的TOD概念，在以步行可達的范圍里最大化居住、商業(yè)和休閑空間的開發(fā)思路中，更是聯(lián)合了多元化內容、一體化規(guī)劃的城市藍圖。與此同時，為了實現(xiàn)城市的可持續(xù)化發(fā)展、優(yōu)化城市空間，應運而生的TOD模式以新的城市開發(fā)理念正在席卷全國。

國內TOD的發(fā)展趨勢:進階式席卷而來

我國城市軌道交通發(fā)展進入全域時代，至2021年底，國內已開通的地鐵城市達36座。

通過國家不斷出臺的利好政策和對TOD 模式的開發(fā)與實踐創(chuàng)新，軌道交通TOD綜合開發(fā)的規(guī)劃路徑在這些年逐步升級進化。

通常，我們會簡單地用地鐵上蓋來解釋TOD，但是這樣的解釋對于可以影響城市和社區(qū)的重要概念來說太過單薄。

隨著城市發(fā)展，TOD不是一個區(qū)域，而是一種城市開發(fā)思路，它代表著依托于城市交通中心在步行可達的范圍里最大化居住、商業(yè)和休閑空間的開發(fā)模式，多集中在國內核心一二線城市、擁有便捷軌道交通節(jié)點和周邊人口和消費力成熟的區(qū)域。

無地鐵不城市:城市TOD的秘密

縱觀全國乃至全球軌道交通發(fā)達的城市中，不可否認的是，多數(shù)城市面臨著一個共同的發(fā)展難題，那就是建得起，養(yǎng)不起。

但日本的TOD鮮有這樣問題，這與其運營模式相關。接下來，我們就通過一些案例來進行詳細分析:

01

#大阪站TOD--重塑樞紐影響力

大阪站，是日本關西地區(qū)最重要的交通樞紐，2011年，大阪站車站城市完工，2013年，大阪站北區(qū)TODGrand Front Osaka也投入運營使用。

Grand Front Osaka開業(yè)一個月，吸引700萬人次前來，一年共吸引5300萬人次。

在外觀功能上，主要亮點就是這個連廊，提供給辦公人群使用，而其他大眾通過與廣場連接的出入口出站。

大阪站作為超大號TOD，同時一個也是城市公共活動中心，文化展示中心。

廣場周邊的街道景觀與休憩空間結合，同時引入休閑業(yè)態(tài)的特色店鋪，提供給市民小憩休息的舒適空間。

同時，為了貼合大阪的水之都之稱，水主題在廣場細節(jié)中充分體現(xiàn)。

文化活動空間則是以知識之都為主題，分兩期建設，一期位于TOD的Grand Front北館，以機器人、IT產業(yè)為核心，面積為8.8萬平方米，除了商業(yè)、辦公，還引入諸多體驗型新型業(yè)態(tài)，打造出大型的知識娛樂空間。

二期則是以環(huán)保相關產業(yè)為主，同時這里還是一個最新科學技術、產品發(fā)明的展示和交流場所，兩期的結合共同構成了產、學、研、展、商的科技綜合體。

02

#JR博多城TOD--城市中心建設

JR博多城位于交通核心城市福岡市，TOD建筑面積約20萬平方米，開業(yè)半年，JR博多城銷售總收入高達400億日元。

JR博多城由舊車站改造而成，是高密度市中心缺少擴容空間的參考典范。在這里，不僅打造了11層商業(yè)，還有一個讓人流連忘返的屋頂花園。

車站大廳內，設計了一個名為城市森林的藝術瓷磚計劃，墻面28000塊瓷磚上繪有樹葉，每塊瓷磚上的樹葉都有一個獨特的身份標記，以這種方式與全國各地的民眾產生獨特的聯(lián)系，從而形成了自發(fā)性、持續(xù)性的傳播效果。

同時完善的城市休閑功能，改造后的JR博多城TOD面積是舊車站的6倍，其中商業(yè)面積高達50%。

其中車站綜合體名為AMU博多廣場購物中心，B1-8F引進了日本百貨公司阪急百貨店，9F-10F為主題美食街，還有230間店鋪特色零售，除此以外還綜合了會議、展會等商務功能。

車站屋頂花園保留了舊博多車站的結構，增加了工藝品街、天空廣場、手工藝品街、電動小火車兒童樂園等休閑功能，打造了一個大型屋頂城市公園。

03

#六本木山--建設一個城中城

六本木站位于東京港區(qū)，日比谷線與大江戶線在此交匯，連接著東京新宿、丸之內、品川三大商務區(qū)，串聯(lián)起JR山手線、南北線、淺草線，交通位置的關鍵性十分顯著。

經過改造后，年均游客量突破4000萬，也是日本城市更新的代表項目。

六本木山的目標是打造城市中的城市，所以這個TOD項目包括辦公、住宅，還有美術館、劇院、博物館等文化設施，還有不可缺少的商業(yè)中心。

采取隱身的交通樞紐，將高密度交通網絡隱于地下的立體化樞紐設計，從而爭取到更多可建設面積。辦公區(qū)和消費區(qū)地下空間相連，辦公區(qū)停車位與消費區(qū)的停車場在白天晚上互相分流，實現(xiàn)了24小時順利運轉。

半開放式的購物中心，充分利用地勢變化，打造出有致有致的空間，將峽谷主題與商業(yè)空間結合在一起。

六本木山對于景觀設計可謂是花了大功夫，從地面到建筑屋頂，綠色植被無處不在，綠地面積為開發(fā)前1.5倍。

同時在建立了一個具有本土風格的公共園林活動場所--毛利庭園，是利用毛利藩宅邸遺址中復原的庭園改造而成，完美展現(xiàn)六本木山的歷史與文化韻味。

不止如此，在高約45米的綜合樓頂擁有一片約1300平方米的稻田空中庭院，在這里可體驗不同的四季農業(yè)活動，市民可以參加如插秧、割稻、脫谷、搗年糕等活動。

為建設城市文化中心，區(qū)域范圍內的大型雕塑有19個，小雕塑作品超過100個，還舉辦大量的藝術文化活動，吸引市民參與其中。

露天廣場上舉辦的活動豐富多彩，既有高大上的世界運動博覽會等，也有民眾喜愛的各類傳統(tǒng)祭典。

接下來，我們將目光轉回到國內，各大城市、各大頭部企業(yè)在城市樞紐和軌道站點的TOD建設中，同樣在不斷嘗試著多元探索和改變。

04

#大興機場--國內樞紐型TOD代表

作為連接全國、全世界的重要樞紐的大興機場，一經問世即為巔峰。

除了本地居民，還有一大部分客流屬于外來觀光者，作為北京對外的第一張名片，顯現(xiàn)著與眾不同的氣質。

首先外觀上便是顛覆性創(chuàng)新設計。整個航站樓采用五指型布局，中心頂部建了巨大的六邊形天窗，形成一個大型光庭，每條指廊頂部會延伸出一條天窗，從出發(fā)層到登機口最遠只有600m，步行需要8分鐘。

大興機場的商業(yè)區(qū)域達到52000㎡，300多家品牌店鋪包含了國內、國際的精品服飾、化妝品、電子產品、特色禮品和趣味玩具等。

餐飲區(qū)面積近18000㎡，涵蓋了傳統(tǒng)餐企、新興網紅、米其林餐廳等眾多知名品牌。等飛機也不再是一件鬧心的事，還可以感受在機場逛吃逛吃的奇妙體驗。

05

#龍湖天街、萬科天空之城--親民社區(qū)中心

一些頭部企業(yè)，例如龍湖天街系列，萬科天空之城系列、綠城楊柳郡系列接連在各大核心城市面世，積極拓展TOD的商業(yè)版圖。

目前，龍湖已開發(fā)TOD項目約80個，覆蓋城市20余座，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超千萬平方米，構建以公共交通為核心的復合空間及多業(yè)態(tài)融合，符合當下消費者社交需求的特色空間。

而重慶時代天街，商業(yè)總體量超過100萬方，以軌道交通為基礎融合休閑購物、行政辦公、星級酒店、城市豪宅、交通換乘、餐飲娛樂、創(chuàng)意產業(yè)、城市廣場、文化藝術九大城市功能。

而萬科的天空之城，則是采取一個多城市多點布局的戰(zhàn)略模式構建TOD網絡，同時更傾向于塑造微型城市的社區(qū)商業(yè)型模式，提出了融匯生態(tài)、人文、健康、便捷、智能的未來城市概念。

上海徐涇UNI-CITY天空之城、杭州萬科天空之城、佛山萬科天空之城......以社區(qū)為精細化定位點，連通城市和人的時間與空間，相信不久便能成為一座非常便捷、舒適且宜居的社區(qū)。

寫在最后

在國內房地產行業(yè)正在面臨轉型的重要節(jié)點上，國內TOD的開發(fā)與發(fā)展可謂是一個重要的突破口。

而于城市而言，各大頭部企業(yè)不斷努力開發(fā)出TOD模式商業(yè)體，不僅僅只是一座座的TOD商業(yè)綜合體，而是基于居民生活的便利社區(qū)生活、活動中心。

免責聲明：此文內容為本網站轉載企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，與本網無關。僅供讀者參考，并請自行核實相關內容。