越秀天恒胡愛山公館取得預(yù)售許可證至今已有11個(gè)月，但其網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為10套房源，每月不足1套房源。

京郊的房地產(chǎn)市場雖然冷，但沒想到比北京的冬天還冷在如此艱難的形勢下，蔡曉想問，懷柔羅紅別墅板塊還香嗎

外圍支援無望。

尚超:距離萬達(dá)廣場和北京大學(xué)4公里多，車程約10分鐘，距離心悅百貨大樓5.6公里，車程約15分鐘。

交通:附近無地鐵，1公里內(nèi)有羅紅鎮(zhèn)村南，紅螺寺村南，羅紅家園，羅紅鎮(zhèn)村，射擊場路口東等公交車站。

醫(yī)院:附近只有北京市懷柔區(qū)泉河街社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，約1.7公里，距離北京懷柔醫(yī)院和北京中醫(yī)院分別為6.2km和5.2km，車程約15分鐘和13分鐘。

教育:2公里內(nèi)有羅紅鎮(zhèn)幼兒園和育新幼兒園，距北京市懷柔實(shí)驗(yàn)小學(xué)約2.4公里，距紅螺寺中學(xué)約2.8公里。

公園:附近沒有公園，靠近神堂自然風(fēng)景區(qū)，

越秀天恒胡愛山大廈的地理位置

越秀天恒胡愛山大廈所在的羅紅別墅區(qū)周邊配套設(shè)施就不要指望了雖然離懷柔區(qū)政府只有4.4公里，但是基礎(chǔ)設(shè)施真的什么都不用

交通方面，沒有地鐵，只有公交車站超市，醫(yī)院，學(xué)校等都很遠(yuǎn)，所以需要自駕出行所以，車是必需品，不然出行太不方便

越秀天恒胡愛山大廈土地分布圖

此外，該地塊配有商業(yè)金融服務(wù)用地和基礎(chǔ)教育用地，但具體的商業(yè)項(xiàng)目和學(xué)校需求要等出臺后才能知道直截了當(dāng)?shù)恼f，你得等

根據(jù)規(guī)劃，附近的六個(gè)場村1號路，六個(gè)場村2號路，六個(gè)場村3號路，六個(gè)場村4號路，六個(gè)場村5號路，六個(gè)場村6號路等將與項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施嗯，只是修路而已

盤子尷尬

越秀天恒胡愛山公館位于懷柔區(qū)，潛在客戶群不大最大的尷尬是，該板塊不是懷柔的核心區(qū)域，有置換需求的買家很難流向這里

因此，越秀天恒胡愛山公館的客戶群以投資客為主既然是投資，那就要看板塊未來的發(fā)展?jié)摿?/p>

根據(jù)規(guī)劃，越秀天恒胡愛山大廈南側(cè)為清華工業(yè)研究院雁棲湖創(chuàng)新中心，總建筑面積12萬平方米交付的第一棟樓是辦公樓2025年前，建成一批行業(yè)領(lǐng)先的R&D，中試和測試平臺，孵化培育30家硬科技企業(yè)

越秀天恒胡愛山公館預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2024年9月，接近創(chuàng)新中心孵化企業(yè)的時(shí)間運(yùn)氣好的話可以看到企業(yè)入駐

越秀天恒胡愛山大廈工地，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2024年9月。

但是，只有一個(gè)創(chuàng)新中心，很難形成產(chǎn)業(yè)集群即使有強(qiáng)大的政策驅(qū)動，也需要很長時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)作為投資者，他們可能等不起，因?yàn)榈却馕吨淮_定性

所以以上策劃可以理解為在做蛋糕階段很難說以后會有多少企業(yè)入駐，尤其是疫情過后在目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，投資者不再相信畫餅畢竟升值潛力太遠(yuǎn)，但是爛尾樓很現(xiàn)實(shí)

截至2022年11月18日，越秀天恒淮山府線上簽約數(shù)據(jù)。

從這個(gè)角度來看，越秀天恒胡愛山公館有點(diǎn)老奶奶不疼，老爺爺不喜它會四處去改善客戶群，投資客戶群網(wǎng)簽數(shù)據(jù)難看自然也在情理之中如果按照網(wǎng)簽10套房源計(jì)算，簽約面積1411.1平方米，均價(jià)3.73萬元/平方米，付款約5263.4萬元，也不理想

緩慢的融化速度

越秀天恒胡愛山大廈占地11萬平方米，建筑面積33萬平方米它將分兩個(gè)階段開發(fā)受容積率影響，越秀天恒胡愛山公館產(chǎn)品包括重疊式，復(fù)式，洋房，規(guī)劃戶數(shù)1499戶

越秀天恒淮傅山沙盤

其中，房源有91平三房，110平三房，120平三房，130平三房，141平四房，疊拼別墅面積約160平米，庭院面積240平米。

越秀天恒胡愛山大廈規(guī)劃條件

房子基本都是改善型的，這也注定了越秀天恒胡愛山公館的產(chǎn)品不會走得太快但重疊，計(jì)院的別墅產(chǎn)品，有很大概率轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房銷售因此，越秀天恒胡愛山大廈的整個(gè)神化周期將被拉長再加上疫情的反彈，周期可能比預(yù)期的要長

以同板塊的天恒半山世家為例，主打別墅產(chǎn)品項(xiàng)目分別于2011年9月15日，2012年11月23日，2015年11月13日取得預(yù)售許可證到期后分別于2013年4月18日，2013年6月18日，2017年9月18日轉(zhuǎn)為現(xiàn)房出售

截至11月18日，天恒半山時(shí)嘉簽約上線數(shù)據(jù)。

從網(wǎng)簽情況看，待售均價(jià)分別為4.09萬/平，3.83萬/平，4.45萬/平，實(shí)際成交均價(jià)低至3.24萬/平，3.31萬/平，4.21萬/平不難發(fā)現(xiàn)，天恒半山家族前期以降價(jià)為主，后期以市場行情為主

但就目前的房地產(chǎn)市場而言，信心已經(jīng)嚴(yán)重受損，市場一直在低谷中徘徊如果越秀天恒胡愛山府選擇降價(jià)，將很難發(fā)揮其應(yīng)有的效果

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