繼金山、青浦之后，上海嘉定區(qū)于近期正式加入房票安置試點(diǎn)陣營(yíng)，馬陸鎮(zhèn)彭趙村城中村改造項(xiàng)目成為該區(qū)首個(gè)落地項(xiàng)目，涉及268戶(hù)居民。這一舉措不僅為動(dòng)遷居民提供了多元選擇，也為上海遠(yuǎn)郊樓市注入新活力。

此前召開(kāi)的彭趙村城中村改造項(xiàng)目居住房屋協(xié)議置換動(dòng)員會(huì)中提及，嘉定此次房票安置遵循“現(xiàn)房+房票”模式，動(dòng)遷居民需先選購(gòu)一套安置房，剩余安置面積按30590元/平方米的評(píng)估價(jià)計(jì)算基本額度，再疊加8%獎(jiǎng)勵(lì)，綜合房票單價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米。以嘉定此次動(dòng)遷居民大多約200平方米核定面積，在選購(gòu)首套安置房后，剩余約100平方米安置面積，可兌換約330萬(wàn)元房票。

嘉定區(qū)房票政策適用的商品房類(lèi)型為存量商品房等，區(qū)域限制為本區(qū)范圍，目前不支持跨區(qū)使用。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者日前從參與多區(qū)房票安置政策探索的城市測(cè)量師行相關(guān)人士處了解到，目前浦東區(qū)已經(jīng)開(kāi)始航頭鎮(zhèn)試點(diǎn)項(xiàng)目的政策制定，下一個(gè)正式啟動(dòng)房票試點(diǎn)項(xiàng)目的區(qū)有可能是浦東或?qū)毶健?/p>

嘉定搭建“房源超市”

在房票安置試點(diǎn)中，為保障選擇空間，嘉定區(qū)還搭建了“房源超市”。據(jù)了解，動(dòng)遷居民嘉定“房源超市”由區(qū)住房保障和房屋管理局會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織建設(shè)、管理，參與房票安置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐。目前，嘉定區(qū)納入房源超市的樓盤(pán)共14個(gè)。截至2025年7月，共有3139套商品住房可供選擇，備案單價(jià)區(qū)間在2.67萬(wàn)元—5.85萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，未來(lái)嘉定區(qū)房管部門(mén)還將根據(jù)動(dòng)遷群眾的訴求和開(kāi)發(fā)商的意愿進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，不斷優(yōu)化調(diào)整房源超市的樓盤(pán)范圍。

此次彭趙村動(dòng)遷只有268戶(hù)，對(duì)嘉定樓市影響還比較小，但后續(xù)嘉定區(qū)將陸續(xù)啟動(dòng)的江橋五四高潮村城中村、徐行老街城中村等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)都將增加房票安置這一方式，這有利于嘉定區(qū)加速新房去化。

過(guò)往幾年，嘉定新房成交量一直居外環(huán)外各區(qū)之首，新房去庫(kù)存壓力在外環(huán)外各區(qū)中并非是最大的。分析人士認(rèn)為，在金山、青浦之后，上海選擇嘉定作為房票安置的試點(diǎn)區(qū)域，對(duì)于增強(qiáng)房企拿地信心的信號(hào)意義非常明顯。

此外，據(jù)“上海嘉定”發(fā)文，今年1月，嘉定舉辦房地征收大會(huì)。會(huì)議透露，為確保嘉定區(qū)2025年市、區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目及擬出讓地塊的順利推進(jìn)，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究確定，全區(qū)征收考核項(xiàng)目地塊共計(jì)26個(gè)，共涉及9個(gè)街鎮(zhèn)地塊。其中，被征收農(nóng)戶(hù)2150戶(hù)，單位企業(yè)215家。

如果這2150戶(hù)動(dòng)遷戶(hù)投入到新房市場(chǎng)，或?qū)⑨尫懦霾恍〉馁?gòu)房需求。

值得關(guān)注的是，除政府獎(jiǎng)勵(lì)外，房企將額外推出九五折房?jī)r(jià)、千元購(gòu)車(chē)位、20萬(wàn)-60萬(wàn)元家裝補(bǔ)貼等優(yōu)惠，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。目前嘉定新房單價(jià)大多為3.5萬(wàn)元-5.5萬(wàn)元/平方米，一套100平方米的新房門(mén)檻大約為四五百萬(wàn)元?？梢?jiàn)，前述330萬(wàn)元左右的票并不足以覆蓋大部分新房總價(jià)，如看上區(qū)內(nèi)部分高端項(xiàng)目或者大戶(hù)型房源，購(gòu)房者仍需補(bǔ)足部分資金。

上海房票試點(diǎn)進(jìn)階

城市測(cè)量師行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師邵明浩分析認(rèn)為，房票的核心作用，是在市場(chǎng)下行期，通過(guò)引導(dǎo)使用存量或在售新房來(lái)替代新建安置房，從而消化商品房庫(kù)存高的區(qū)域的新房。因此，房票主要針對(duì)城中村改造，而黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧等市中心區(qū)域基本不會(huì)使用“房票”。

邵明浩認(rèn)為，市中心的舊城改造拆遷無(wú)需房票，因其本身極少新建安置房，即便有也多使用其他區(qū)域的房源，與房票的邏輯完全不同。

在全國(guó)房票安置政策的大背景下，上海也積極投身于這一創(chuàng)新實(shí)踐，金山、青浦、嘉定等區(qū)成為了上海房票安置的先行試點(diǎn)區(qū)域，為全市的房票政策推進(jìn)積累經(jīng)驗(yàn)。

上海將金山作為首發(fā)區(qū)，以7%獎(jiǎng)勵(lì)+現(xiàn)房房源超市打開(kāi)局面。青浦明確不同土地性質(zhì)的房票金額構(gòu)成，提升政策透明度。嘉定則將房票與城中村改造深度綁定，強(qiáng)化人口導(dǎo)入與新城建設(shè)的聯(lián)動(dòng)。三地試點(diǎn)各有側(cè)重，為全市推廣積累經(jīng)驗(yàn)，也強(qiáng)化了穩(wěn)樓市的信號(hào)意義。

房票制度得以順利推進(jìn)，與樓市新政形成協(xié)同效應(yīng)有關(guān)。根據(jù)最新的上海樓市政策，8月26日起，上海外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，非滬籍滿(mǎn)1年社保即可在外環(huán)外購(gòu)房。分析人士認(rèn)為，政策的優(yōu)化調(diào)整有助動(dòng)遷居民用房票購(gòu)房，也進(jìn)一步放大了新政效應(yīng)。

邵明浩指出，從城市更新規(guī)劃看，遠(yuǎn)郊區(qū)域存在新房去化壓力，具備推行房票的基礎(chǔ)條件。不過(guò)，在實(shí)踐中，房票安置政策也面臨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管挑戰(zhàn)、使用限制及利益分配不均等問(wèn)題。房票制度的推廣面臨全方位的挑戰(zhàn)，包括平衡房源供需結(jié)構(gòu)，避免熱門(mén)區(qū)域房源緊張、偏遠(yuǎn)區(qū)域庫(kù)存積壓；需強(qiáng)化監(jiān)管，保障房票資金安全與居民權(quán)益；更需動(dòng)態(tài)調(diào)整政策，根據(jù)市場(chǎng)熱度優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)與發(fā)放規(guī)模等。

為此，城市測(cè)量師行在一份研報(bào)中也給出了解題思路:為保障上海外環(huán)外房票安置政策落地，需從權(quán)益保障、開(kāi)發(fā)商管理、數(shù)字化監(jiān)管及政策優(yōu)化四方面發(fā)力。

上海房票試點(diǎn)的擴(kuò)容，既是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控，也是城市更新的創(chuàng)新實(shí)踐。隨著嘉定試點(diǎn)落地、后續(xù)區(qū)域逐步跟進(jìn)，這一政策將在去庫(kù)存、促更新、穩(wěn)民生中持續(xù)發(fā)揮作用，為超大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供“上海方案”。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)則指出，上海房票政策全市推廣已成趨勢(shì)，落地只是時(shí)間問(wèn)題。作為區(qū)域?qū)嵺`樣本，嘉定區(qū)推行房票政策，為城市更新與城中村改造按下“加速鍵”，價(jià)值集中于三端:財(cái)政端，房票作為貨幣化安置的創(chuàng)新形態(tài)，可緩解現(xiàn)金流壓力，借助杠桿效應(yīng)同步啟動(dòng)多項(xiàng)目，打破資金瓶頸；居民端，配套激勵(lì)機(jī)制讓居民直接受益，尤其契合住房改善需求，既提升購(gòu)房性?xún)r(jià)比，又拓寬選擇空間，顯著提高安置滿(mǎn)意度；市場(chǎng)端，房票綁定“新房超市”房源，精準(zhǔn)拉動(dòng)新房去化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

宋紅衛(wèi)還認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房票政策內(nèi)涵將進(jìn)一步延伸。未來(lái)動(dòng)遷安置房源或從新房拓展至收儲(chǔ)的存量住房，此舉不僅能縮短安置周期，更可銜接國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)債政策，強(qiáng)化財(cái)政支持力度，為城市更新與住房保障構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展路徑。

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