上海今年第五批次宅地土拍在9月14日落槌，2宗來自靜安的地塊全部成交，總成交金額達到120.25億元。其中，位于核心城區(qū)的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊，經(jīng)過163輪競價，溢價率達到31.2%。

本次土拍是上?！半p高雙競”新規(guī)出臺、完全放開限價后的首次土地出讓，因此備受外界關(guān)注。兩宗地塊均來自中心城區(qū)靜安，也引發(fā)市場不少想像。不過最終兩宗地塊都在第一輪競價環(huán)節(jié)中成交，并未觸發(fā)第二輪競高競價。這一結(jié)果也向外界傳遞出了一個信息:投資者雖然充滿熱情，但出手更為理性了。

核心地塊引發(fā)163輪競價

本批次出讓的兩宗地塊為靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊和靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊，均采用掛牌方式出讓。其中曹家渡地塊為純住宅用地，靈石地塊為住宅與辦公混合用地。

曹家渡地塊土地面積1.85公頃，建筑面積4.96萬平方米，起始總價43.14億元，起始樓面價為每平方米8.7萬元。該地塊共吸引四家競買人:中海、招商南通瑞城、象嶼越秀、保利發(fā)展上海建工。四家競買人均同意第一輪競高品質(zhì)，并進入第一輪競價。經(jīng)過163輪的激烈競逐后，最終招商南通瑞城以近56.6億元的成交總價斬獲靜安區(qū)曹家渡地塊，溢價率達到31.2%；成交樓板價約為每平方米11.41萬元，裝修標準不低于每平方米5000元。

曹家渡地塊現(xiàn)場163輪競價。

另一宗靈石地塊土地面積3.16公頃，建筑面積9.32萬平方米，其中住宅79%、商辦21%，共1人參加競價，以起始價63.66億元成交，樓面價為每平方米6.83萬元，競得人為中建玖合發(fā)展集團有限公司。

兩宗地塊交通便利且周邊有成熟配套設施，在本次土拍前，都被寄予厚望。但在實際出讓過程中，為何出現(xiàn)一冷一熱？這與大寧靈石地塊有特殊的商業(yè)和落稅要求有關(guān)。正如前文所述，該塊地是一個住辦混合地塊，辦公占比21%，且出讓要求辦公必須100%長期自持。其次，地塊明確鼓勵總部落戶，并且要實現(xiàn)“功能、稅收、注冊”三落地，還得達到一定的坪效水平。上海市規(guī)劃資源局負責人表示，土地出讓既看重面向市場競爭的高價配置方案，更重視有利于提升上?！拔鍌€中心”城市核心功能的復合配置方案，以切實推動轉(zhuǎn)變超大城市發(fā)展方式，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

未觸發(fā)二輪競高競價

值得注意的是，本次土拍是上海宣布“雙高雙競”新規(guī)后的首次土拍，但在實際競拍過程中，并未觸發(fā)第二輪競高與第二輪競價。

所謂“雙高雙競”，是指上海商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊施行兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設標準。整體上看，“第二輪競高品質(zhì)”與“第二輪競價”相當于替代了此前土拍中的搖號環(huán)節(jié)，并且第二輪競價不設溢價率上限，這相當于熱門地塊的價格完全交由市場決定，以“價高者得”確定最終競得人。

但是在“雙高雙競”的規(guī)則中，還有一條細則，決定了競拍流程能否進入第二輪競高與第二輪競價的環(huán)節(jié)。在第一輪競價中，熱門地塊會設置一個溢價中止價，當競價觸到這一溢價中止價時，才會進行“第二輪競高品質(zhì)”。之后通過“第二輪競高品質(zhì)”的競買者，將進入“第二輪競價”。

本次土拍中，曹家渡地塊雖然現(xiàn)場競拍激烈，出價多達163輪，但由于未達到第一輪競價設置的40%溢價中止價，因此止步第一輪競價，最終以31.2%的溢價率成交。雖然未能進入第二輪競價，但曹家渡地塊最終成交的溢價率仍然超過了上一批次土拍中的徐匯濱江地塊。該地塊當時設置了30%溢價率上限，最終經(jīng)過72輪競價后觸頂，以土地最高價格上限48.05億元成交。

嚴躍進認為，曹家渡地塊競價拉鋸163輪，同樣能夠看出投資者的熱情，只是地塊沒有觸發(fā)第二輪競高競價，也說明市場主體總體上保持理性的拿地策略。此次土地交易也為后續(xù)高品質(zhì)住宅的用地規(guī)則進一步優(yōu)化創(chuàng)造了條件，總體上有助于更合理制定土拍規(guī)則，積極推進高品質(zhì)住宅的建設。

土拍市場新特征顯現(xiàn)

今年上半年以來，土拍規(guī)則經(jīng)歷多次調(diào)整。今年5月，樓市“滬九條”出臺，隨后取消溢價率10%上限，不再設置房地聯(lián)動價。上個月，上海又出臺“雙高雙競”規(guī)則，并以兩輪競高品質(zhì)建設來引導投資商建設優(yōu)質(zhì)項目，為市場供應好房子。

上海市規(guī)劃資源局表示，土拍規(guī)則的變化，是為了適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化。從實踐效果來看，新規(guī)則在激發(fā)市場活力的同時，也促成了有實力、有能力的開發(fā)商與高品質(zhì)、高潛力的地塊雙向奔赴。

越來越多的優(yōu)質(zhì)地塊、核心地塊被擺上“貨架”。8月份的土拍中，徐匯濱江地塊由綠城競得，成交樓面價格破每平方米13萬元，為目前全國最高樓面價。此次出讓的兩幅靜安地塊，分別以總價56.6億元、樓板價格每平方米11.4萬元和總價63.66億元、樓板價格每平方米6.83萬元成交。至此，全國單價地王的狀元、榜眼、探花全部花落上海。業(yè)內(nèi)人士認為，未來，“地王”或許會成為上海土拍的常態(tài)。

值得關(guān)注的是，9月5日，瑞虹板塊招商虹璽的首批購房業(yè)主，同時拿到了新房鑰匙和不動產(chǎn)權(quán)證。招商虹璽也因此成為上海首例實現(xiàn)“交房即交證”的新建住宅項目。上海市規(guī)劃資源局有關(guān)負責人表示，將進一步做好“售后服務”，盡力滿足投資者“交地即交證”“交房即交證”的“雙同步”需求。“交地即交證”，指的是讓開發(fā)商在拿到土地的同時獲取不動產(chǎn)權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證；“交房即交證”，指的是讓購房業(yè)主同時拿到新房鑰匙和不動產(chǎn)權(quán)證，實現(xiàn)住權(quán)和產(chǎn)權(quán)同步。

土地供應也將繼續(xù)“小步快跑”。記者從上海市規(guī)劃資源局獲悉，上海擬于9月中下旬正式發(fā)布第六批次商品住宅用地出讓公告，10月下旬開始組織交易活動。第六批次地塊將由9幅地塊組成4個組合包進行出讓，地塊位于楊浦、閔行、寶山三區(qū)。

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