文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

三條地鐵環(huán)繞，一路之隔便是松崗實(shí)驗(yàn)學(xué)校，深鐵銘著坊被譽(yù)為是眼下深圳松崗最好的新盤。

該項(xiàng)目位于寶安區(qū)松崗街道沙浦圍工業(yè)大道與沙江路交匯處西北側(cè)，住宅部分主體已全面封頂，卻遲遲未見入市。

不過，近日項(xiàng)目一二期《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖的公布，似乎意味著銘著坊入市的步伐要近了。

銘著坊項(xiàng)目地塊最早由深鐵在2021年拿下。當(dāng)年11月，深圳第三批集中出讓11宗涉宅地塊，最終，深鐵以178.51億元一舉拿下5宗。

當(dāng)中，位于寶安區(qū)松崗街道的A407-1020地塊，便是如今的銘著坊項(xiàng)目。

地塊當(dāng)時(shí)成交價(jià)17.79億元，折合成交樓面價(jià)10324元/㎡。

地塊需建設(shè)出售型安居型商品房，并設(shè)置普通商品住房銷售均價(jià)不得高于4.45萬元/平方米，安居型商品房平均售價(jià)不得高于2.14萬元/平方米、最高售價(jià)不得高于2.25萬元/平方米。

根據(jù)規(guī)劃，銘著坊建設(shè)用地面積2.55萬平方米，總建筑面積23.85萬平方米，計(jì)容積率建筑面積18.99萬平方米，容積率7.44。有住宅、辦公、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期主要為三棟29層、46層的住宅樓以及一棟2層的幼兒園，二期則是一棟54層高的辦公 酒店物業(yè)。

小區(qū)三棟住宅為1棟一、二、三單元，當(dāng)中1棟一、二單元均為46層，是普通商品房；1棟三單元29層，是安居型商品房。

梯戶比上，1棟一單元3梯5戶，1棟二單元3梯6戶，1棟三單元作為安居型商品房則更小，是2梯7戶設(shè)計(jì)。

整個(gè)小區(qū)總規(guī)劃651戶，其中商品房462套，安居房189套，規(guī)劃1206個(gè)車位，車位比1:1.85。

從總平圖看，小區(qū)的大門設(shè)計(jì)在沙浦圍工業(yè)大道一側(cè)，高度11.95米。門前有綠化島，有些類似酒店的環(huán)島出入口設(shè)計(jì)。

二期的辦公 酒店物業(yè)，則分別有單獨(dú)的兩個(gè)出入口，一旁還設(shè)計(jì)有下沉廣場。另外二期裙樓還有宴會(huì)廳等酒店配套。自身的商業(yè)配套還是比較齊全的。

值得關(guān)注的一點(diǎn)，銘著坊住宅小區(qū)的普通商品房和安居型商品房，并沒有做隔離，是共用住宅花園的。而且，1棟一單元與1棟三單元之間有風(fēng)雨連廊連接。

小區(qū)正門的北側(cè)，1棟三單元的南側(cè)靠近出入口處等地方，也都不同程度設(shè)計(jì)有風(fēng)雨連廊。

在小區(qū)打造了兩棟超高層住宅，銘著坊跟深圳的一些超高層樓盤一樣，也存在部分樓間距較小的問題。

如1棟一單元與1棟二單元，都是46層的超高層，樓間距僅19米左右。意味這兩棟的部分戶型視線可能會(huì)受阻，有壓抑感。

特別對(duì)于1棟二單元西側(cè)的戶型，感受可能會(huì)更明顯。其戶型陽臺(tái)直對(duì)1棟一單元南側(cè)戶型的一角，間距過小，還意味著可能存在隱私性較差的問題。

從目前的聲音看，銘著坊的安居型商品房挺受市場關(guān)注。

一方面，隨著深圳住房保障體系的逐漸轉(zhuǎn)型，深鐵銘著坊安居房是松崗片區(qū)多年來唯一的安居房，也即將成為寶安最后一個(gè)安居房。這為項(xiàng)目積撰了一定的熱度。

另一方面，銘著坊的安居房套數(shù)并不多，且限價(jià)平均售價(jià)2.14萬/平方米，相比之下，價(jià)格也有不少優(yōu)勢(shì)。

不過作為安居房，其一層7戶的設(shè)計(jì)，使得戶梯比達(dá)到94:1，入住后電梯可能還是會(huì)比較擁擠。

另外，之于整個(gè)項(xiàng)目而言，銘著坊雖然是新盤，但不是新規(guī)產(chǎn)品，加之是超高層，因此在得房率方面相比同期上市的產(chǎn)品，或有所不足。

相對(duì)比現(xiàn)在許多“拿地即開工”的項(xiàng)目，深鐵銘著坊的面市其實(shí)算慢了。

自2021年11月拿下地塊，銘著坊項(xiàng)目至今滿打滿算也已經(jīng)有三年多了。期間，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展正常推進(jìn)。如今，項(xiàng)目住宅部分主體已全部封頂，準(zhǔn)備打造外立面以及室內(nèi)裝修。

意味著項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段了。

實(shí)際上，銘著坊項(xiàng)目最早在2023年上半年已披露過一二期規(guī)劃及總平圖，隨后于去年11、12月做出過修改。修改內(nèi)容包括:

一期，根據(jù)景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化風(fēng)雨連廊輪廓及屋頂花園布置；北側(cè)沿街商業(yè)裙房建筑輪廓向西擴(kuò)大3.6m；根據(jù)預(yù)售測繪情況調(diào)整核增面積。

二期，3棟綜合樓建筑層數(shù)由52層調(diào)整為54層，建筑高度由232.4m調(diào)整為244.8m；裙房屋頂增加格柵，塔樓屋頂輪廓調(diào)整；根據(jù)預(yù)售測繪情況調(diào)整核增面積。

如今最新規(guī)劃的再次披露，項(xiàng)目也即將入市。

市場消息透露，銘著坊推出的1棟一二單元普通商品房，面積約為84-119㎡的3-4房，計(jì)劃將在今年4-5月份取證入市。項(xiàng)目的營銷中心跟樣板房暫未有傳出開放的消息。

銘著坊附近目前在售的有璟薈名庭，貝殼參考均價(jià)為4.45萬/平方米。另外，深鐵璟城、新世界松風(fēng)明月，網(wǎng)上參考價(jià)在4.8-5萬元/平方米。

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