10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

發(fā)布會(huì)上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)方面的工作相關(guān)部門作了說明。倪虹指出，接下來各部門要同心協(xié)力，把政策“組合拳”打好，狠抓落實(shí)，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。

“組合拳”怎么打？“四個(gè)取消”本質(zhì)是什么？采用貨幣化安置，釋放了什么信號(hào)？針對上述等問題，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪了多位專家對發(fā)布會(huì)進(jìn)行解讀。

四消四降:為后續(xù)政策消化提供清晰路徑

組合拳怎么打？倪虹在發(fā)布會(huì)上表示，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。

四個(gè)取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

“從9月底到目前，各地紓困政策沒有停過。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

據(jù)李宇嘉初步計(jì)算，已經(jīng)有約20個(gè)省市自治區(qū)、70多個(gè)城市推出活躍市場的具體措施。具體來看，有的城市取消各類限制性措施，比如天津、杭州、烏魯木齊、青島等取消限價(jià)、限售、限購，廈門允許持房票跨行政區(qū)購房。有的城市則推出活躍市場交易的促銷政策。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，四個(gè)取消本質(zhì)是“市場歸市場”，主要包括對“限”的取消。

“從近期市場關(guān)注點(diǎn)看，包括限購限售限價(jià)和普宅標(biāo)準(zhǔn)等取消后，市場反饋積極，也充分說明房地產(chǎn)市場向好發(fā)展基礎(chǔ)更好?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

四個(gè)降低，降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

“為降低購房成本和降低還貸壓力等發(fā)揮積極作用?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來，“四個(gè)取消、四個(gè)降低”是對近期一系列房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)政策的總結(jié)，同時(shí)也為后續(xù)政策消化提供非常清晰的路徑。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，后續(xù)降低實(shí)際居民房貸利率空間較大。具體措施包括:一是進(jìn)一步下調(diào)名義居民房貸利率，二是通過實(shí)施有力度的逆周期調(diào)節(jié)，帶動(dòng)整體物價(jià)水平溫和回升。

貨幣化安置全面盤活存量

兩個(gè)增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

“這是新的政策，明確的量化政策，能積極引導(dǎo)市場預(yù)期?！崩钣罴畏治鲋赋觥爸耙恢睆?qiáng)調(diào)要實(shí)物安置，不能搞貨幣化。在消化和優(yōu)化存量，籌集存量房做保障房的新導(dǎo)向下，安置方式發(fā)生重要變化?！?/p>

王青測算，這一計(jì)劃若在1年內(nèi)實(shí)施，將帶動(dòng)年度商品房住宅銷售面積增長14%左右。

值得一提的是，倪虹在發(fā)布會(huì)上還宣布“我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”。對此，王青認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)市場在需求端將得到有力支撐。

“這意味著全面盤活存量，直至庫存壓力消解，從而引導(dǎo)市場預(yù)期，形成不達(dá)目標(biāo)不罷休的預(yù)期。”李宇嘉表示。

對于城中村改造和危舊房改造的政策支持，本次住建部也提到多個(gè)方面，一是重點(diǎn)支持地級以上城市，二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款，三是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債，四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠，五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點(diǎn)

項(xiàng)目“白名單”在保交房方面已經(jīng)取得積極進(jìn)展。

9月24日，金融三部委新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局提到“截至目前，商業(yè)銀行已審批‘白名單’項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付”。

此次發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局再次指出“截至10月16日，‘白名單’房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。預(yù)計(jì)到2024年底，‘白名單’項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元”，項(xiàng)目“白名單”貸款投放力度明顯加大。

發(fā)布會(huì)上還提出，為做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，保障房屋建成交付，進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

具體來看，一是，要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”以后，管理更加規(guī)范，融資更加便利，有助于項(xiàng)目的建成和交付。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。二是，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要“應(yīng)貸盡貸”。適度下放審批權(quán)限，提高審批和放款效率。三是，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發(fā)放到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金監(jiān)管賬戶。?？顚Ｓ茫忾]管理。

“此次發(fā)布的規(guī)模翻了不止一倍。”在李宇嘉看來，這不僅要擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，還要徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點(diǎn)，加大問題項(xiàng)目修復(fù)力度，確保合規(guī)項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，“應(yīng)貸盡貸”。“這樣，房企資金鏈緊張得到緩解，風(fēng)險(xiǎn)得到控制，‘保交房’有了堅(jiān)實(shí)的保障，從而徹底修復(fù)居民信心?！?/p>

更多配套資金用于盤活閑置存量土地

值得注意的是，此次發(fā)布會(huì)上還提出“支持收購房企存量土地。人民銀行會(huì)同有關(guān)部門正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購房企存量土地，人民銀行提供必要的專項(xiàng)再貸款支持”。

“這是化解存量土地方面的新金融支持。”嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)各類型銀行對于存量土地收購金融支持將加大。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，從盤活閑置存量土地的方式上看，支持房企退地、換地以及允許商辦用地等調(diào)規(guī)是重要方向，三種方式更加細(xì)化的配套政策也有望加快落地，如退換地流程、價(jià)格的評定、是否可以跨區(qū)置換等，各項(xiàng)政策舉措不斷跟進(jìn)，有助于加快閑置存量土地的盤活利用節(jié)奏，促進(jìn)市場“去庫存”。

展望后市，陳文靜表示，從市場趨勢來看，“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢，本次會(huì)上住建部也表示市場已經(jīng)開始筑底，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長。四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市市場量價(jià)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，從而對全國市場筑底提供重要支撐。

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