觀點網(wǎng) 9月3日，建信中關村REIT舉辦2023年中期業(yè)績說明會，基金管理人及運營機構(gòu)代表出席說明會，并對中期業(yè)績做了相關匯報。

會上，基金管理人還對此前信息披露的缺失與不及時作了回應和道歉，并承諾后續(xù)將加強信息披露的多元性，多方面披露產(chǎn)品的經(jīng)營情況。

中報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年上半年，建信中關村REIT錄得收入9147.53萬元，同比下降23.78%；凈利潤875.22萬元，下跌80.61%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額5679.99萬元，可供分配金額4477.16萬元。業(yè)績大幅下滑。

從租賃情況看，基礎設施項目公司累計實現(xiàn)收入8833.69萬元，租金收繳率101.48%；產(chǎn)業(yè)平均可出租面積12.71萬平方米；平均實際出租面積為8.72萬平方米；平均出租率為68.60%；平均月租金為165.34元/平方米。

盡管在會上基金管理人和運營機構(gòu)代表提到了穩(wěn)租約的努力，但前景仍不十分明朗，客戶退租的壓力仍然比較大。截至2023年8月31日，項目時點出租率為66.79%，較中報所披露的68.60%進一步下跌。

市場環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，出租率每況愈下

回顧建信中關村REIT上市前后一年間的招商情況，其項目所在處地區(qū)為北京上地區(qū)域，區(qū)域內(nèi)以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主。2021年至2022年，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)政策的影響，該區(qū)域總共遭受了兩次較大的沖擊。

第一次是2020年四季度雙減政策出臺，對于從事互聯(lián)網(wǎng)教育、課外教育的企業(yè)產(chǎn)生了比較大的沖擊，同時其他的上下游衍生企業(yè)的租賃情況也出現(xiàn)了較大的萎縮；第二次是在2022年上半年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)政策調(diào)整，大廠裁員潮爆發(fā)，然后疊加整個2022年持續(xù)全年的特殊情況，新客戶招商和存量客戶維系的工作難以展開，致使項目在2022年出現(xiàn)較大面積租戶退租的情況。

去到2023年，盡管疫情引致的特殊情況已過，但經(jīng)濟前景仍不明朗，企業(yè)普遍持保守預期，辦公擴張的意愿仍然不足，多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略。

上半年，北京市整體租賃市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，凈吸納量連續(xù)兩個季度為負。相較一季度，二季度全市租金水平環(huán)比下降0.4%，全北京市場空置率上升至16.9%。整體租賃需求疲弱，而市場供給仍大，且周邊園區(qū)及寫字樓市場已出現(xiàn)明顯的降租金搶客戶的趨勢，競爭壓力進一步加大。

巨大的外部壓力之下，建信中關村REIT的基金管理人及運營機構(gòu)也做出了相應的努力。

截至2023年6月30日，建信中關村REIT已成功引入新租客戶4家，共計新租面積3985㎡。同時完成續(xù)租客戶15家，續(xù)租面積近4.25萬㎡，并提前完成重點客戶度小滿科技及其關聯(lián)公司的續(xù)租工作，以及與第二大客戶科大訊飛及其關聯(lián)公司達成續(xù)租。

盡管如此，租賃前景仍不十分明朗。截至2023年8月31日，項目時點出租率為66.79%，較中報所披露的68.60%進一步下跌。

前景仍不明朗

關于不同租期的占比，運營機構(gòu)代表也在會上有所提及。截至2023年8月31日，項目租期一年內(nèi)的客戶占比是39.8%，租期1-2年的客戶占比為15.6%，而兩年以上的客戶占比是44.6%。

可以看到近1-2年是相當部分租約集中到期的時間段，運營機構(gòu)面臨著巨大的續(xù)租壓力，盡管現(xiàn)時已與最大租戶度小滿達成續(xù)租，且為5年長約，但第二大租戶訊飛系則僅簽下短租，因此2024年2月后是否繼續(xù)續(xù)租仍難以確定。

運營機構(gòu)在會上也詳細介紹了下半年的客戶續(xù)租情況，情況依然較令人擔憂。據(jù)運營機構(gòu)消息，租期一年內(nèi)的客戶一共有20家，租賃面積3.37萬㎡，占在租面積的39.76%，占總可出租面積的26.56%，其中主要為訊飛系、軟通動力、工商銀行、樹根互聯(lián)等幾家企業(yè)。

其中，工商銀行總租賃面積為8100㎡，占總體可出租面積的6.38%，其中3000㎡已于8月31日到期不續(xù)，另外5100㎡區(qū)域?qū)⒂?023年的11月末到期，續(xù)租壓力較大。

總結(jié)來說，三家企業(yè)共計7200㎡租賃面積將在三季度不再續(xù)約，合計將影響整體出租率5.66%。

截止目前，建信中關村REIT項目在談的意向企業(yè)是12家，共計2.66萬平米，主要涉及的領域是云計算、大數(shù)據(jù)和人工智能板塊，部分企業(yè)也已經(jīng)提交了意向函。

然而值得注意的是，目前客戶對價格比較敏感，更多企業(yè)處在審慎觀望階段，轉(zhuǎn)化落地時間較長，若談判期間周邊或其他區(qū)域項目報出更低的租金，極有可能將意向客戶搶走，因此招商壓力較大，亦預計建信中關村REIT下屬項目會受市場壓力而降低租金。

園區(qū)租賃市場的不明朗自然對REITs的二級市場造成不利的影響，而為提振市場信心，自2023年的4月21日起至今，基金管理人以自有資金在二級市場買入，累計增持僅近3000萬元。

根據(jù)計劃，直到2023年12月31日為止，基金管理人擬繼續(xù)增持不超過金額5000萬元。

據(jù)了解，建信中關村REIT是目前已發(fā)布增持公告的REITs產(chǎn)品中唯一一只披露基金管理人增持進展的產(chǎn)品，也是基金管理人擬增持額度最大的產(chǎn)品?；鸸芾砣讼Ｍ源颂嵴裢顿Y者信心，穩(wěn)住市值。

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