2015年開始，改變棚改貨幣化安置現(xiàn)狀，實(shí)施之下，三四線城市增加了很多住房需求短暫的繁榮逐漸過去，伴隨著棚改貨幣化安置政策收緊，三四線城市消費(fèi)能力不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足的劣勢(shì)凸顯，漫長的去工業(yè)化周期開始讓房企望而卻步

克而瑞發(fā)布的百城商品房去化數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，三四線城市整體去化周期仍在2年以上，大連，哈爾濱，蘭州等部分東北和內(nèi)陸二三線城市去化周期超過30個(gè)月，明顯高于百城平均水平這也是6月房企業(yè)績沖刺季，促銷熱情高漲的結(jié)果一線城市整體去化周期為17.98個(gè)月，二線城市為18.99個(gè)月

投資房企逃離三四線這不是一個(gè)新的命題早在2018年有關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)釋放棚改貨幣化安置收緊信號(hào)時(shí)，房企就有轉(zhuǎn)向一線二線城市的趨勢(shì)，而一線和強(qiáng)二線城市一直是房企的必爭(zhēng)之地

而在現(xiàn)金流為王下行周期中，這種趨勢(shì)尤為明顯在8月下旬發(fā)布的半年報(bào)業(yè)績中，企業(yè)對(duì)表現(xiàn)出濃厚的興趣，優(yōu)化土壤貯存布局，比以前更多的是，一二線城市的布局成為抵御下行周期風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，也是其發(fā)展?jié)摿Φ淖C明

轉(zhuǎn)到第一或第二行。

目前企業(yè)每花一筆錢都要經(jīng)過精打細(xì)算，如何保證投資能帶來較高的收益率，或者至少不要浪費(fèi)水，確定性更強(qiáng)的一二線城市成為房企的重要地盤。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的代表房企拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，從城市層面來看，50家代表房企將在2022年8月份，二線城市投資面積占比最高，占比60.9%

從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比40%長三角TOP10企業(yè)拿地金額和拿地面積分別為1901億元和941萬平方米，居四大城市群之首具體到城市，杭州，上海，成都位列房企拿地面積前三，其中杭州以394.4萬平方米位居第一，上海以228.4萬平方米位居第二

柯睿的數(shù)據(jù)還顯示，截至今年5月底，百強(qiáng)房企84%的投資金額集中在重點(diǎn)22個(gè)城市，22個(gè)城市以外的城市布局僅占16%，且多為佛，常，莞等發(fā)達(dá)城市群中的熱點(diǎn)三四線城市。

企業(yè)自然是深諳市場(chǎng)的主體。

中國金茂總裁李從瑞在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，希望征地能回到一二線以前金茂拿地一二線占80%以上，可能更多

對(duì)于三四線城市，李從瑞更是直言不諱，未來會(huì)避免進(jìn)入三四線城市，專注于一二線城市運(yùn)營項(xiàng)目因?yàn)槠涮厥庑?，并不局限于一二線城市

另一個(gè)有代表性的案例是碧桂園，一家曾經(jīng)在三四線城市重倉的房地產(chǎn)公司調(diào)整布局的動(dòng)作也相當(dāng)明顯

一組可比數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園新收購的9個(gè)股權(quán)項(xiàng)目中，71%分布在二線城市去年同期新拿地219宗，從金額上看，62%分布在三四線城市

碧桂園執(zhí)行副總裁程光宇表示，碧桂園從去年下半年開始調(diào)整投資策略和力度調(diào)整之一是布局向確定性市場(chǎng)傾斜，即向人口流入市場(chǎng)，能級(jí)更高，市場(chǎng)更厚的方向調(diào)整

今年上半年，碧桂園還參與了上海和杭州當(dāng)?shù)氐呐馁u雖然沒得到什么，但是這個(gè)宇宙房企調(diào)整路線的動(dòng)作和決心被外界看到了

美的地產(chǎn)在進(jìn)攻一二線市場(chǎng)的同時(shí)，正在逃離三四線城市。

今年年初，美的地產(chǎn)已經(jīng)確定了29個(gè)戰(zhàn)略深耕城市半年后，美的進(jìn)一步聚焦25個(gè)甚至更少的城市，加強(qiáng)了投資的確定性

美的地產(chǎn)執(zhí)行董事，高級(jí)副總裁王表示，從去年9月份開始，美的地產(chǎn)就開始了合作項(xiàng)目的收購兼并工作上半年完成的9個(gè)收購項(xiàng)目主要以城市戰(zhàn)略深耕為主，同時(shí)退出九江，柳州等計(jì)劃放棄的城市

你選擇最好的。

從人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿砜?，一二線城市的樓市需求和價(jià)格更確定，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小在項(xiàng)目層面，市場(chǎng)需求旺盛的時(shí)候，項(xiàng)目不一定要淘汰即使盈利能力一般，在快速周轉(zhuǎn)的模式下，這個(gè)缺點(diǎn)也不是Rdquo

與以往不同的是，中心城區(qū)可供發(fā)展的空間趨于飽和在高樓面價(jià)，嚴(yán)格的銷售限價(jià)和分配比例下，疊加房企收緊的現(xiàn)金流，一二線城市留給房企的利潤空間逐漸縮小，房企在投資時(shí)更加謹(jǐn)慎

李從瑞說，目前應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注一二線城市的核心區(qū)域金茂8月拿的11塊地，除了一二線城市聯(lián)動(dòng)的兩塊地，其余都是一二線城市核心區(qū)域的黃金地段，收益會(huì)非?？捎^

美的地產(chǎn)在減少戰(zhàn)略重點(diǎn)城市的同時(shí)也強(qiáng)調(diào)不僅深耕城市，還深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域，確保項(xiàng)目安全。

布局上以一二線為主的萬科也增加了新的投資標(biāo)準(zhǔn)。

萬科執(zhí)行副總裁劉曉在業(yè)績推介會(huì)上提到，今年萬科除了繼續(xù)堅(jiān)持量入為出，保持穩(wěn)健的投資策略外，還需要收購特別好的項(xiàng)目。

其所謂好項(xiàng)目有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，首先區(qū)域的市場(chǎng)好不好，不僅看城市，也看區(qū)域好的區(qū)域可以帶來商業(yè)安全和客戶積累，其次，你是否有把握提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，第三，財(cái)務(wù)指標(biāo)，經(jīng)營指標(biāo)，效率要過硬

萬科遭遇投資失誤，或使其更加重視好項(xiàng)目。

2018年，萬科判斷北京周邊市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的調(diào)整，認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)到了底部以32.34億元收購華夏幸福北京周邊10個(gè)資產(chǎn)包這一投資失誤給萬科2021年凈利潤帶來25億元，并計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

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