最近幾天，自如研究院攜手新華網(wǎng)共同調(diào)研編撰的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》正式發(fā)布，由國務(wù)院參事室特約研究員姚景源，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹，中國城市中心總工程師張國華，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰聯(lián)袂作序。

《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，在發(fā)展住房租賃市場的一系列針對性政策指導(dǎo)下，目前專業(yè)化住房租賃企業(yè)在推動租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展，居住服務(wù)水平提升，數(shù)字化技術(shù)賦能等方面已初步趕超世界水平同時伴隨著人口流動帶來的長租房需求增長，租客，業(yè)主的居住理念迭代，預(yù)計在2030年中國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規(guī)模近10萬億元，迎來行業(yè)發(fā)展的黃金十年

近2成租客愿意租房超10年

最近幾年來，我國傳統(tǒng)的重購輕租市場格局正發(fā)生改變專業(yè)化住房租賃企業(yè)在居住產(chǎn)品，生活服務(wù)上持續(xù)下大力氣，在品質(zhì)提升和模式創(chuàng)新上破局突圍，讓機構(gòu)化長租房成為城市年輕人首選考慮

《藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，對于如何租到稱心如意的房子，有65%的租客選擇機構(gòu)化長租房，位列首位，這一數(shù)據(jù)相較去年調(diào)研時上升9%不少受調(diào)租客表示，經(jīng)歷過疫情影響時期，選擇機構(gòu)化長租房居住體驗相對穩(wěn)定，生活服務(wù)也更加全面，同時APP等線上工具讓找房更方便迅速

而對于租房時長，《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示一線及新一線城市租客租房時間正在變長，已有75%的租客租房時間超3年，其中12%的租客已超10年面向未來的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年以上

值得提出的是，伴隨著年輕人租購意愿更趨理性，58%的城市租客表示通過租房結(jié)婚來完成小家而在機構(gòu)化長租房租客中，對租房結(jié)婚的接受程度更高，達83%

80后業(yè)主首選機構(gòu)化長租房，占比達32%

機構(gòu)化長租房作為市場的連接紐帶，受到租客青睞的同時，也成為更多業(yè)主的選擇《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前業(yè)主群體正趨于年輕化，自如近兩年的新晉業(yè)主中，80后占比已達32%

對于這部分業(yè)主，他們普遍有過租房經(jīng)歷，對市場發(fā)展初級階段時信息不透明，品質(zhì)錯配，租房難等痛點更有感觸，因此也更加理解好房才好租的理念，傾向選擇專業(yè)化住房租賃企業(yè)進行出租托管。

一方面，住房租賃企業(yè)能提升出租效率《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，2021年全國重點城市的房屋平均出租周期為45天以北京市場兩居室為例，業(yè)主直租約70天，中介出租約43天，自如等住房租賃企業(yè)約15天

而當(dāng)房屋經(jīng)整體改造得到品質(zhì)提升時，市場競爭力和出租效率也會提高以自如整租產(chǎn)品為例，配備智能家居的4.0風(fēng)格房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度，居住風(fēng)格美觀度再度提升的心舍房源則為4.7天

另一方面，更好的出租效果，也帶來了更強的托管認(rèn)同《藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，2016—2020年間，業(yè)主平均托管時長約4年，但尋求5年以上托管的業(yè)主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%即便在2020年行業(yè)受疫情影響，這一比例仍與疫情之前持平

張國華認(rèn)為，對于住房租賃市場來說，未來租客群體的數(shù)量規(guī)模將會呈指數(shù)式上升，對居住空間的優(yōu)良品質(zhì)要求也會更加關(guān)注，同時業(yè)主群體對機構(gòu)化長租房認(rèn)同感增強，將助力盤活和擴大租賃住房供給這意味著市場規(guī)模會進一步擴大，相關(guān)住房租賃企業(yè)仍需不斷強化自身的產(chǎn)品和服務(wù)能力，提供更加完善的租住生活條件

黃金十年提升機構(gòu)化長租房占比達15%以上

伴隨著租客，業(yè)主的代際更迭，需求和供給的持續(xù)提高，面向住房租賃行業(yè)的未來發(fā)展，《藍(lán)皮書》預(yù)測，基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規(guī)模將達到10萬億元，行業(yè)進入發(fā)展的黃金十年在此進程中，仍有不少難點，需各方合力共同破局

一方面，《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前住房租賃供給仍是存量供給為主，而租賃住房的房齡20年以上占比達65.3%，30年以上占比達27.3%其中，約40%存在質(zhì)量，環(huán)境，配套錯配等問題

對于這部分房源的提質(zhì)增效，居住供給需由開發(fā)模式轉(zhuǎn)向經(jīng)營模式這意味著接下來一段時期里，將鼓勵專業(yè)住房租賃企業(yè)參與，發(fā)揮市場管理運營經(jīng)驗，對存量房源改造盤活，從而提高租賃住房供給的量

此外，居住產(chǎn)品的質(zhì)和服務(wù)體驗的質(zhì)也需要同步提升，其首先是不斷建立和維護市場清朗環(huán)境《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京受調(diào)租客中，有43.8%曾遇到不良中介，對于保障租客和業(yè)主基本合法權(quán)益，不少專家認(rèn)為要建立以長租房為引領(lǐng)的租賃供給體系，發(fā)揮專業(yè)化住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用通過對房屋標(biāo)準(zhǔn)化改造，提供專業(yè)生活服務(wù)，長租房讓廣大租客更能品質(zhì)居住

另一方面，市場規(guī)模提高，意味著未來機構(gòu)化長租房占比將大幅提升《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國機構(gòu)化長租房占比不足5%綜合國際經(jīng)驗來看，秦虹認(rèn)為未來10年內(nèi)，通過培育樣板機構(gòu)，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時，提高機構(gòu)化長租房占比，尤其在一線重點城市達到15%以上，對承接租賃需求，推動行業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義

《藍(lán)皮書》認(rèn)為，此過程中，住房租賃企業(yè)要秉持長期事業(yè)發(fā)展心態(tài)，堅持品質(zhì)先行根本基礎(chǔ)，以分散式與集中式并行發(fā)展的策略進行差異化布局，來滿足不同的租房需求和職住平衡。

值得指出的是，行業(yè)進入新的黃金十年，模式革新是行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵自如在2021年創(chuàng)新求變推出的增益租模式，讓企業(yè)與用戶從單純委托出租，轉(zhuǎn)向合作伙伴關(guān)系，收益價值也從一筆敲定的即時價值轉(zhuǎn)向長遠(yuǎn)價值

增益租模式下，不僅能快速盤活存量房屋，為老舊房源快速投入市場賦能，還使自如將更多精力集中在品質(zhì)管控，運營管理，服務(wù)管理等環(huán)節(jié)，進而在保障業(yè)主利益的同時，為租客提供更多元，個性化的租住體驗。要求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及時將本地住房租賃企業(yè)，專業(yè)化大型住房租賃企業(yè)名單和保障性租賃住房項目認(rèn)證情況向同級稅務(wù)機關(guān)傳遞，并公布和動態(tài)更新住房租賃企業(yè)和專業(yè)化大型住房租賃企業(yè)名單。。

整體來看，我國住房租賃是個年輕的行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士表示，《藍(lán)皮書》發(fā)布對住房租賃市場發(fā)展有借鑒意義面向未來，專業(yè)化住房租賃企業(yè)更要以審慎態(tài)度提高供給品質(zhì)，推動模式創(chuàng)新，讓長租始終遵循住的本質(zhì)，讓廣大租房群體從住有所居邁向品質(zhì)居住，推動整體市場進入高質(zhì)量發(fā)展階段

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