政策突襲，深圳樓市立刻起波瀾。

9月6日一早，各類宣傳海報(bào)在深圳地產(chǎn)從業(yè)者的朋友圈刷屏:龍崗某樓盤曬出轉(zhuǎn)賬截圖稱，有外地客戶一大早便隔空轉(zhuǎn)賬，連續(xù)認(rèn)購(gòu)三套房；坪山一家開發(fā)商表示，周六累計(jì)接待超70組到訪客戶；深圳貝殼等中介平臺(tái)也掛出紅色喜報(bào)，稱多個(gè)新盤單日?qǐng)?bào)備數(shù)十批客戶。

這一輪“熱鬧”源于前一晚政策的突然加碼。

9月5日深夜，深圳市住建局與中國(guó)人民銀行深圳市分行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，并自次日起執(zhí)行。繼北京、上海之后，深圳成為第三個(gè)出臺(tái)樓市優(yōu)化政策的一線城市。此次新政涵蓋分區(qū)放松限購(gòu)、首套二套房貸利率并軌、單身人士購(gòu)房資格調(diào)整以及企事業(yè)單位購(gòu)房限制放寬，被業(yè)內(nèi)稱作近年來少見的“組合拳”。

政策甫一落地，市場(chǎng)便出現(xiàn)一系列細(xì)微反應(yīng)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪發(fā)現(xiàn)，寶安、羅湖等非核心區(qū)售樓處迎來客戶回升，開發(fā)商也紛紛借勢(shì)推出特價(jià)房、抽獎(jiǎng)活動(dòng)，試圖在“金九”銷售季贏得先機(jī)。龍崗大運(yùn)某樓盤稱，截至新政落地首日下午2點(diǎn)，成交5套房，其中3組客戶首次到訪即認(rèn)購(gòu)，9月7日起上調(diào)全線產(chǎn)品價(jià)格。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平介紹，政策發(fā)布當(dāng)晚，就有客戶支付20萬元定金鎖定房源，擔(dān)心開發(fā)商收回折扣；政策次日清晨六點(diǎn)，有客戶主動(dòng)約經(jīng)紀(jì)人帶看二手房，該客戶此前已看過一次，此次為帶家人確認(rèn)，并希望盡快下單，以避免業(yè)主臨時(shí)上調(diào)價(jià)格或收回優(yōu)惠。

不過，與咨詢量和看房熱情的快速升溫相比，成交量的放大尚需時(shí)日。

多位置業(yè)顧問認(rèn)為，新政率先激活的是此前已在觀望的客戶，新增需求的釋放可能要等到國(guó)慶黃金周才能得到驗(yàn)證。專家也提醒，政策的邊際效應(yīng)主要體現(xiàn)在外圍區(qū)域的去庫存與改善型需求的釋放，短期內(nèi)難以引發(fā)全面上漲，但市場(chǎng)信心已有望逐步修復(fù)。

“核心區(qū)”深圳南山，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

有開發(fā)商降價(jià)百萬搶客，房東加價(jià)50萬

“9·5新政”落地首日，時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪了位于寶安沙井街道的一處樓盤。下午4時(shí)左右，售樓處內(nèi)有六七批購(gòu)房者正在參觀，有的圍著沙盤聽置業(yè)顧問講解，有的則與顧問討論付款細(xì)節(jié)。

據(jù)張偉介紹，項(xiàng)目戶型覆蓋約63-113平方米的2至4房，最低總價(jià)約250萬元，首付約38萬元，月供在9000元左右。“我們項(xiàng)目屬于‘新規(guī)樓盤’，得房率在88%-96%之間，已開盤兩次，銷售情況都不錯(cuò)。第一批房源基本只?！斓貙印诙踩セ^半了。”

他進(jìn)一步指出，目前市場(chǎng)整體成交仍處低位，“新政”對(duì)短期成交的提振有限，真正的集中釋放可能要等到國(guó)慶?！邦A(yù)計(jì)10月全市新房成交量能達(dá)到五六千套，不會(huì)太高?！睋?jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳一手預(yù)售住宅成交15101套，僅1月突破3000套，月均成交量約2500套，創(chuàng)近五年新低。

9月6日下午，寶安一樓盤售樓處有多批客戶看房，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

相比之下，被認(rèn)為是“9·5新政”最大受益者之一的羅湖，市場(chǎng)反應(yīng)更為迅速。目前，羅湖已全面解除限購(gòu)，符合條件的居民家庭購(gòu)房不限制套數(shù)，不符合條件的也可購(gòu)買兩套。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日羅湖區(qū)域咨詢和帶看數(shù)量均有提升，小部分業(yè)主甚至出現(xiàn)臨時(shí)加價(jià)的現(xiàn)象。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，有買家反映，9月5日看過的一套房源，房東次日便漲價(jià)50萬元。

市場(chǎng)的火熱情緒不僅體現(xiàn)在咨詢量增長(zhǎng)和房東反價(jià)上，也延伸至新房銷售現(xiàn)場(chǎng)。

9月6日晚間7時(shí)左右，羅湖蔡屋圍的京基·華樾仍有客戶到訪。時(shí)代財(cái)經(jīng)在售樓處看到，一名客戶一邊計(jì)算貸款月供，一邊與置業(yè)顧問商量是否帶家人再來復(fù)看。

為了配合政策，該項(xiàng)目在9月6日至7日推出部分特價(jià)房，優(yōu)惠幅度在百萬上下:約88平方米戶型從原總價(jià)695-700萬元降至605-609萬元，約153平方米戶型從1172-1305萬元降至1020-1136萬元。

也有置業(yè)顧問感受到市場(chǎng)的冷熱不均。

劉明所在的寶安西鄉(xiāng)街道同樣受益于“9·5新政”，不再限購(gòu)。但他坦言，并未迎來期待中的忙碌，市場(chǎng)氛圍依舊平淡。

在劉明看來，當(dāng)前限購(gòu)政策的門檻本就不高，只需繳納一年社保，對(duì)有購(gòu)房意愿的人群構(gòu)不成實(shí)質(zhì)阻礙?！皩?duì)于真正有實(shí)力的買家來說，如果想買南山、福田或?qū)氈械臉潜P，即便暫時(shí)沒有購(gòu)房名額，也完全可以先繳一年社保再備案購(gòu)買。開發(fā)商在這種情況下也不會(huì)輕易放棄客戶?！?/p>

深圳打出“組合拳”，從業(yè)者盼更大力度利好

與京滬相比，深圳本輪政策打出了“組合拳”，主要變化集中在四個(gè)方面。

限購(gòu)范圍收縮是最直觀的變化。羅湖、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明等區(qū)域已不再限購(gòu)，鹽田和大鵬新區(qū)購(gòu)房不再審核資格。目前，深圳僅剩福田、南山及寶安新安街道保持限購(gòu)。在限購(gòu)區(qū)，購(gòu)房門檻為1年社保或個(gè)稅繳納記錄。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66萬套，除福田、南山、寶安三區(qū)外其余區(qū)域成交約1.88萬套，占比超70%；二手房方面，1-7月成交約3.73萬套，除福田、南山、寶安三區(qū)外其余區(qū)域成交約1.93萬套，占比約52%，限購(gòu)政策放松區(qū)域均為成交主力。

深圳限購(gòu)地圖，圖源:深圳中原研究中心

信貸政策優(yōu)化是另一亮點(diǎn)。首套與二套房貸利率并軌至3.05%，二套房利率較此前下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)樂有家研究中心測(cè)算，以800萬元貸款、30年期等額本息計(jì)算，利息可節(jié)省約51萬元。

此外，單身人士購(gòu)房資格提升。成年單身購(gòu)房等同家庭，可多增加一個(gè)名額。

企事業(yè)單位購(gòu)房限制放寬。除核心區(qū)外，企事業(yè)單位在全市范圍內(nèi)購(gòu)房無需審核資格，核心區(qū)則需滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比京滬，深圳在限購(gòu)政策的優(yōu)化力度更大一些，一方面，非戶籍人口即便沒有繳納個(gè)稅或社保1年證明的，也可以在近郊購(gòu)買兩套住房；另一方面，遠(yuǎn)郊區(qū)完全退出限購(gòu)，傳統(tǒng)特區(qū)內(nèi)的羅湖也被視為近郊看待，最終限購(gòu)區(qū)收縮至福田、南山和寶安新安街道，范圍大大縮小。

李宇嘉認(rèn)為，深圳新政力度之所以明顯超過京滬，主要在于深圳樓市此前調(diào)整幅度較深，二手房?jī)r(jià)格自2021年5月起持續(xù)下行，供地、開工、投資表現(xiàn)也弱于京滬杭蓉等城市，今年上半年土地出讓金甚至未進(jìn)入前20城市。在此背景下，考慮到深圳市場(chǎng)波動(dòng)性更強(qiáng)、投資客進(jìn)退對(duì)行情影響更大，外圍區(qū)域退出限購(gòu)在情理之中。

一線從業(yè)者則期待主管部門帶來更大力度的利好。

根據(jù)劉明的觀察，利率仍是影響消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期的關(guān)鍵變量。他舉例稱，如果房貸利率能夠下調(diào)至低息國(guó)家相似水平，譬如1%，將會(huì)顯著提升購(gòu)房吸引力，“假設(shè)首付比例是15%，一套總價(jià)500萬元的房子只需約75萬元首付，再加上月租金可達(dá)六七千元，租金回報(bào)率相對(duì)可觀，明顯優(yōu)于部分理財(cái)產(chǎn)品。在這樣的利率環(huán)境下，購(gòu)房需求自然會(huì)被激發(fā)?！?/p>

改善型需求成關(guān)鍵，“金九銀十”可期

對(duì)于“9·5新政”的效果，多位專家和機(jī)構(gòu)均持樂觀態(tài)度。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2024年深圳“9·29新政”后，市場(chǎng)交易活躍度明顯提升。深圳部分非核心區(qū)域新房性價(jià)比高，預(yù)計(jì)此次新政將進(jìn)一步激發(fā)購(gòu)房需求。

2024年10月，深圳網(wǎng)簽4153套一手住宅，環(huán)比增長(zhǎng)146.3%，二手住宅過戶6118套，創(chuàng)近43個(gè)月新高；11月網(wǎng)簽8076套一手住宅，環(huán)比增長(zhǎng)94.5%，二手住宅過戶7125套，為近50個(gè)月最高。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前正值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，政策出臺(tái)不僅會(huì)提振交易，也有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心。深圳自身購(gòu)房需求和潛力較大，這一輪新政有望推動(dòng)市場(chǎng)行情向好，并對(duì)全國(guó)“金九銀十”預(yù)期產(chǎn)生積極示范效應(yīng)。

李宇嘉認(rèn)為，外圍區(qū)域退出限購(gòu)，一方面釋放了對(duì)未來看好的購(gòu)房需求——部分人認(rèn)為價(jià)格已觸底；另一方面吸引了外地購(gòu)房群體。深圳樓市包容性和容錯(cuò)性強(qiáng)，外來購(gòu)買力的加入不可忽視。他預(yù)計(jì)，隨著“金九銀十”到來，外圍區(qū)域的去化情況將更加明顯。

深圳中原研究中心指出，7、8月市場(chǎng)觀望情緒濃厚，新政出臺(tái)有望加快開發(fā)商推盤節(jié)奏。改善型購(gòu)房需求在利率并軌后也將逐步釋放?！敖鼉赡辏钲诟纳飘a(chǎn)品成交占比逐年提高，成為市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。隨著對(duì)改善客戶支持力度加大，改善性需求將占據(jù)越來越重要的地位?！?/p>

“9·5新政”落地首日，深圳樓市的變化雖未立竿見影，卻已在售樓處、業(yè)主和購(gòu)房者之間傳遞出新的氣息。咨詢量增加、反價(jià)出現(xiàn)、開發(fā)商推優(yōu)惠，這些細(xì)節(jié)共同折射出市場(chǎng)信心的修復(fù)過程。

貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，9月6日，該平臺(tái)看房人數(shù)為3281人，環(huán)比增長(zhǎng)25.6%；成交房源62套，環(huán)比增長(zhǎng)93.8%；新增掛牌房源580套，環(huán)比增長(zhǎng)37.4%；漲價(jià)房源163套，環(huán)比增長(zhǎng)56.7%；降價(jià)房源1154套，環(huán)比增長(zhǎng)16%。

隨著國(guó)慶黃金周臨近，政策效果將在成交端迎來更直接的檢驗(yàn)。無論是外圍區(qū)域的去庫存，還是改善型需求的釋放，深圳樓市都正走向一個(gè)新的觀察窗口。

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