觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著市場逐步回暖，趁行情還未完全恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)開始抓緊競購香港核心區(qū)寫字樓資產(chǎn)。

在阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)斥資72億港元，向文華東方國際集團(tuán)購入銅鑼灣港島壹號中心13層商業(yè)寫字樓后。另一互聯(lián)網(wǎng)巨頭mdash;mdash;京東，被傳出手。

11月26日港媒報道，京東或有意競購麗新發(fā)展推售的中環(huán)中國建設(shè)銀行大廈50%股權(quán)。

截至發(fā)稿，京東對收購物業(yè)的傳聞并未置評。

中國建設(shè)銀行大廈位于香港中環(huán)干諾道中3號，港鐵重要樞紐中環(huán)站上蓋，地面層設(shè)有人行天橋連接中環(huán)碼頭，地理位置優(yōu)越，是香港中環(huán)地區(qū)重要的甲級摩天商業(yè)大廈。

它不僅是建設(shè)銀行在香港的重要運(yùn)營基地，也是中環(huán)天際線的組成部分。

據(jù)了解，該大廈原址為香港麗嘉酒店。酒店于1993年開業(yè)，設(shè)有216間客房，憑借融合英國傳統(tǒng)風(fēng)格與東方文化元素的設(shè)計，成為香港第一家后現(xiàn)代派風(fēng)格的典型建筑，非常引人注目。

但開業(yè)短短14年后，業(yè)主麗新發(fā)展在2007年初便開始計劃將酒店重建為甲級寫字樓，以把握香港寫字樓市場的潛力。

當(dāng)時，香港的甲級寫字樓市場尤其是中環(huán)核心區(qū)，表現(xiàn)非常暢旺。無論是買賣還是租賃市場，交易量和金額都出現(xiàn)了顯著增長，市場投資氣氛濃厚。

來自中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，2007年內(nèi)，全港寫字樓買賣合約登記宗數(shù)錄得3609宗，創(chuàng)歷史新高，交易金額306.8億港元，也創(chuàng)下1997年后新高。同時，大額交易的宗數(shù)和金額均較2006年大幅上升約96%，顯示投資者信心強(qiáng)勁。

在這種熱烈氛圍下，麗新發(fā)展找來建設(shè)銀行作為投資者，簽署合作協(xié)議將麗嘉酒店重建為甲級商廈。后續(xù)，原酒店物業(yè)于2008年拆卸，并在原址上重建起如今的中國建設(shè)銀行大廈。

資料顯示，這棟27層高辦的公大樓于2014年竣工投入使用，總建筑面積約22.92萬平方呎，由麗新發(fā)展和建設(shè)銀行分別持有50%股權(quán)。

其中，大廈內(nèi)的18層辦公樓層和位于3層的大堂，就被租予建設(shè)銀行用以經(jīng)營其香港業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行香港分行及建設(shè)銀行總部均進(jìn)駐在此。

由于有大租戶存在，中國建設(shè)銀行大廈的經(jīng)營表現(xiàn)相對比較穩(wěn)定。新冠疫情以來，香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生多輪波動，大廈租金收入?yún)s一直穩(wěn)定在2億港元，出租率也未曾跌破過90%。

因此，當(dāng)現(xiàn)正面臨債務(wù)問題的麗新發(fā)展，希望出售投資物業(yè)換取流動性，這項(xiàng)穩(wěn)健資產(chǎn)相信是必選項(xiàng)之一。

今年3月初，麗新發(fā)展就曾宣布計劃在未來兩年內(nèi)，出售約80億港元的資產(chǎn)。截至2024-2025財年年度末，麗新發(fā)展擁有賬面值326.37億港元，總建筑面積645.63萬平方呎，分布于中國內(nèi)地、香港和英國倫敦的投資物業(yè)組合，中國建設(shè)銀行大廈是其中之一。

不久后的7月，中國建設(shè)銀行大廈50%股權(quán)首次被傳即將推售。當(dāng)時，麗新發(fā)展并未確認(rèn)或直接否認(rèn)大廈出售傳聞，只是表示集團(tuán)正有序執(zhí)行既定的資產(chǎn)出售的策略，會積極考慮合適的交易機(jī)會，作為地產(chǎn)公司，有好的價錢，都會考慮。

根據(jù)報道，長實(shí)集團(tuán)和建設(shè)銀行最初被認(rèn)為是大廈50%股權(quán)的競購者。其中報道描述，建設(shè)銀行似乎對買賣物業(yè)興趣不大，而長實(shí)集團(tuán)則委任了財務(wù)顧問，研究交易的可行性。

京東則是最新被傳參與競購的一方，且消息指出，京東的出價是一眾競爭者中最高的。

在此之前，京東并未在香港直接持有投資物業(yè)。目前，京東在香港的總部，仍位于2015年進(jìn)入香港市場時在銅鑼灣利園一期設(shè)立的辦公室。

但京東在香港的業(yè)務(wù)體量已實(shí)現(xiàn)幾何級數(shù)的增長。

今年以來，京東正積極拓展香港線下零售與供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。包括3月份，京東快遞港島運(yùn)營中心正式投入運(yùn)營，進(jìn)一步完善了京東在香港的快遞網(wǎng)絡(luò)；8月，京東完成對香港佳寶食品超級市場的收購，獲得其90家門店的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)，隨即啟動連續(xù)三日全場八折促銷；9月，京東零售與華潤隆地正式達(dá)成戰(zhàn)略合作，宣布京東Mall香港首店落戶灣仔港灣道28號華潤Brim28灣景匯2層，計劃于2026年開業(yè)。

隨著香港業(yè)務(wù)布局加速，擁有自有的總部物業(yè)，越來越成為京東需要考慮的議題。

正是此時，香港甲級寫字樓市場似乎也已到了適合抄底的時機(jī)。

2020年以來，香港寫字樓市場經(jīng)歷了前所未有的劇烈波動，呈現(xiàn)出空置率攀升、租金持續(xù)下行、資產(chǎn)估值回調(diào)的多重特征。但進(jìn)入2025年，特別在第三季度，市場開始有明顯復(fù)蘇跡象。

在強(qiáng)勁的IPO活動和家族辦公室服務(wù)日益增長的刺激下，市場復(fù)蘇情況理想，租賃需求正從谷底顯著回升，尤其是核心商務(wù)區(qū)。

來自世邦魏理仕《2025年第三季香港商業(yè)房地產(chǎn)市場觀點(diǎn)》，全港甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到69.18萬平方呎，為 2018 年第三季以來的最高。所有主要地區(qū)的凈吸納量均為正值，為自2015年第二季以來的首次。

中環(huán)地區(qū)表現(xiàn)尤為突出，凈吸納量升至13.8萬平方呎，為十年來的最高季度水平。只有9棟商廈的租賃率下降。世邦魏理仕稱。

但與此同時，全港整體租金按季下跌0.7%，年初至今的跌幅為3.4%。除尖沙咀地區(qū)外，本季所有主要地區(qū)租金均出現(xiàn)下降。

仲量聯(lián)行一份于11月發(fā)布的報告也表示，香港甲級寫字樓市場在2025年第三季度顯示出逐步復(fù)蘇的早期跡象，總凈吸納量環(huán)比激增，整體辦公室空置率持續(xù)改善，從2025年6月的13.6%下降到9月的13.4%。中環(huán)的空置率則降低了0.8個百分點(diǎn)。

但租金層面就相對仍在下滑，整體市場租金環(huán)比下降了0.8%，所有子市場均錄得跌幅。而中環(huán)的租金下跌了0.3%。

租賃需求凸顯，但租金仍然下行，意味著資產(chǎn)的估值不會太高，這為希望加強(qiáng)香港布局的企業(yè)，購得自己心儀的物業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會。

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