觀點網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當下，頭部房企的戰(zhàn)略動向始終牽動著市場神經(jīng)，而深耕區(qū)域的房企如何破局求變，更成為觀察行業(yè)細分生態(tài)的重要窗口。

在武漢市場，武漢城建是當之無愧的領(lǐng)頭羊。據(jù)官方披露，自2020年起，其已連續(xù)五年穩(wěn)居武漢房企銷售榜全口徑金額榜首，2024年全口徑銷售金額220.73億元，規(guī)模排行當?shù)厥孜弧?/p>

進入2025年，武漢城建依舊穩(wěn)居當?shù)匕袷?，且在觀點指數(shù)最新發(fā)布的1-8月房企銷售榜單中，其以132.08億元的全口徑銷售金額排行全國32名，較去年同比上升6位。

武漢城建能在武漢市場長期領(lǐng)跑，核心底氣在于其龐大的土地儲備量及開發(fā)項目，也因此被本地業(yè)內(nèi)戲稱為地主。

回溯其開發(fā)歷程，自1983年打造武漢市第一個商品房小區(qū)臺北西村以來，至今已累計開發(fā)住宅項目超350個，規(guī)模超5000萬平方米。據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，剔除部分停車位及商鋪尚未銷售完畢的項目后，目前武漢城建仍有58個項目處于在售狀態(tài)。

然而，亮眼的規(guī)模數(shù)據(jù)背后，武漢城建旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展隱憂逐漸顯現(xiàn)。

市場普遍認為，盡管其產(chǎn)品覆蓋高、中、低端全譜系，但未建立統(tǒng)一規(guī)劃的系列化產(chǎn)品線，導(dǎo)致品牌辨識度不足，難以形成持續(xù)的市場競爭力。

歷史老毛病

這些問題的根源，與武漢城建的重組背景密切相關(guān)。

時間拉回2020年9月，武漢市對國資體系內(nèi)的七家企業(yè)實施重組整合，將武漢地產(chǎn)集團、武漢建工集團、商務(wù)區(qū)集團、武漢園發(fā)公司、市工程咨詢部、武漢設(shè)計咨詢集團、武漢市都市產(chǎn)業(yè)集團并入同一主體，武漢城建由此成立，同時還加掛了城市更新中心的牌子。

重組后，武漢城建旗下重要的地產(chǎn)開發(fā)公司包括由原武漢統(tǒng)建集團、武漢城開集團合并成立的武漢地產(chǎn)，以及原武漢建工集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的建工富強置業(yè)，其中前者占據(jù)了大部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)份額。

據(jù)2025年度第六期中期票據(jù)募集說明書，2022-2024年，武漢城建營收分別為580.81億元、641.14億元、612.36億元，建筑施工收入占50.07%、49.07%、47.84%；房開業(yè)務(wù)占46.02%、46.85%、47.21%。

同期下，武漢城建的營收毛利潤分別為88.65億元、89.78億元、69.07億元，建筑施工占比33.35%、34.09%、45.91%；房開業(yè)務(wù)毛利潤占比分別為59.60%、58.40%、43.63%。

從數(shù)據(jù)變化不難看出，近幾年武漢城建的規(guī)模雖在持續(xù)擴大，但毛利潤卻呈下滑趨勢，尤其是2024年營業(yè)毛利潤降幅達23.07%，而這一現(xiàn)象的主要原因，正是受房地產(chǎn)市場去化放緩影響，房開業(yè)務(wù)成本不斷擴大。

武漢城建龐大的土地儲備，主要通過兩大途徑積累，一是借助城市舊城改造獲取可開發(fā)土地，二是通過持續(xù)在土拍市場拿地。

為了擴大業(yè)務(wù)版圖，2021年，武漢城建不再局限于武漢當?shù)厥袌?，將步子邁進了南京、義烏、蘇州、佛山等城市，拿下了蘇州和萃瀾庭、佛山映月湖天珺、江山云曉等項目地塊。2023年，首進廣州便以超過19億的總地價奪得廣州荔灣羊城食品廠地塊，后與保利發(fā)展合作開發(fā)成花語和岸項目。

在本地市場，武漢城建的拿地力度更是毫不遜色:2022年拿地11宗，拿地金額254億，排名第一；2023年拿地8宗，拿地金額102億，排名第一。

不過，持續(xù)的拿地也給武漢城建的現(xiàn)金流帶來不小壓力。

2022-2024年及2025年Q1，武漢城建投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-30.33億元、-50.32億元、-46.80億元，以及-25.68億元。主要原因是發(fā)行人新拍地購入無形資產(chǎn)導(dǎo)致投資活動現(xiàn)金流入減少所致。

截至2025年3月末，武漢城建貨幣資金余額195.57億元，小于短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計250.03億元，單純貨幣資金已難以完全覆蓋短期債務(wù)。同期，發(fā)行人經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為18.79億元、21.34億元、-10.88億元和-2.28億元。

手握滿把王牌，若沒有過硬的出牌技術(shù)，又怎能穩(wěn)贏？

劍指純改善

項目的去化，不僅受行業(yè)環(huán)境的影響，項目的定位、產(chǎn)品的質(zhì)量同樣重要。

例如，位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口板塊的悅享湖璟一區(qū)項目，最早一批次是于2021年10月開盤，累計加推3次，截至今年3月整體銷售進度為76.08%。武漢城建在募集說明書中坦言，銷售緩慢是因項目比周邊項目價格高2000-3000元，后期剩余產(chǎn)品做第四代設(shè)計，提升項目整體品質(zhì)。

再者，武漢城建位于鄂州的梧桐湖國際社區(qū)項目，產(chǎn)品類包括高層住宅、合院、疊拼別墅等，2020年10月開盤，截至2025年3月整體銷售進度仍為41%，官方給出的理由是:主要受房屋類型、產(chǎn)品定位影響，目標受眾有限。

利潤下滑的同時，毛利率也在不斷縮減。

近幾年，建筑施工業(yè)務(wù)的毛利率相較穩(wěn)定，相反房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率變化頻率較大，呈現(xiàn)下滑趨勢，從2022年的19.77%%一路縮減至2024年的10.42%。

在此背景下，加速存量去化、提升項目毛利潤，成為武漢城建眼下的核心目標。

為了改變現(xiàn)狀，武漢城建2024年開始主動調(diào)整拿地策略，當年拿地金額不足60億元，與首位湖北科投相差38億元。

進入2025年，戰(zhàn)略調(diào)整進一步深化，5月初，武漢城建明確了產(chǎn)品戰(zhàn)略方向，一口氣公布了江南岸、啟元、楚寶里、承寧府四個純新盤案名，這些項目均定位為四代住宅，并被列為今年六大緊盯任務(wù)之一。

在內(nèi)部半年總結(jié)會議中，武漢城建強調(diào)，下半年要緊盯市場拓展提能級，開發(fā)公司要統(tǒng)籌做好江南岸、楚寶里、承寧府、啟元4大高品質(zhì)項目首開工作，確保一炮而紅；精準營銷加速在售項目去化，推動存量商辦項目及存量土地盤活。

據(jù)觀點新媒體查閱，目前四個純改善項目中，僅有武漢城建middot;江南岸項目首開。該項目位于武昌濱江商務(wù)區(qū)楊園片，是武漢內(nèi)環(huán)至二環(huán)間唯一一線臨江純住宅地塊，且僅規(guī)劃了建面約143平方米、183平方米兩大戶型，目標客群明確指向高凈值人群。

該項目從拿地到首開的籌備周期長達近9個月。2024年12月24日，旗下武漢地產(chǎn)以總價78140萬元競得P118號地塊，溢價率8.32%，樓面價1.22萬元/平方米。

官方海報顯示，9月13日上午，江南岸項目首開，推售1、2號樓，房源142套，僅用時2小時認購127套，銷售額突破5.08億元，開盤均價2.61萬元/平方米。

不過，開認購的熱度尚未完全轉(zhuǎn)化為實際網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。據(jù)武房通截至9月25日更新的去化數(shù)據(jù)，1號樓網(wǎng)簽去化率66%，2號樓去化率48%?？赡芤泊嬖诳蛻糍Y格審核周期、付款流程延遲等原因。

接下來，武漢城建第二個純改善項目啟元也將在10月面世。據(jù)宣傳，該項目位于二七濱江商務(wù)區(qū)，是全市首個江水空調(diào)住宅產(chǎn)品，主力戶型為建面約130-189平方米的新四代科技住宅。

而項目所在地塊是武漢城建于2023年12月21日，以1.66億斬獲的江岸P112號地塊，當時成交樓面價1.24萬元/平方米。項目南區(qū)放風(fēng)單價約3-3.5萬元/平方米。

此次，武漢城建押注純改善賽道的轉(zhuǎn)型之舉，能否讓其地產(chǎn)業(yè)務(wù)走出新的路徑，市場銷售數(shù)據(jù)自會說話。

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