首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)公募REITs正式啟動(dòng)擴(kuò)募。

2025年7月4日，上交所發(fā)布《嘉實(shí)基金管理有限公司關(guān)于決定嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告》，標(biāo)志著嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”，基金代碼508098)正式啟動(dòng)擴(kuò)募工作。從“首單民企標(biāo)桿”到“平臺(tái)化擴(kuò)容”，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT正在通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)擴(kuò)容提質(zhì)，為投資者持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

“3+2”城市帶完善全國(guó)物流樞紐布局

擴(kuò)募公告顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于陜西省西安市西安國(guó)際港務(wù)區(qū)的京東西北電子商務(wù)營(yíng)業(yè)中心和位于安徽省合肥市長(zhǎng)豐縣的京東安徽電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園二期項(xiàng)目(簡(jiǎn)稱(chēng)“合肥項(xiàng)目””)。

據(jù)悉，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT首批的重慶、武漢、廊坊三大物流園區(qū)分別位于成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群和京津冀經(jīng)濟(jì)圈，合計(jì)建筑面積高達(dá)35.10萬(wàn)平方米，均為國(guó)內(nèi)稀缺的高標(biāo)倉(cāng)，覆蓋西南、華中和華北核心經(jīng)濟(jì)帶。此次擴(kuò)募新增的西安項(xiàng)目與合肥項(xiàng)目，是對(duì)嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，進(jìn)一步強(qiáng)化了中西部與長(zhǎng)三角地區(qū)的覆蓋能力。

西安項(xiàng)目，作為西北地區(qū)物流樞紐，輻射“一帶一路”沿線(xiàn)，填補(bǔ)了原布局在西北地區(qū)的空白；合肥項(xiàng)目，地處長(zhǎng)三角副中心城市，強(qiáng)化華東區(qū)域網(wǎng)絡(luò)密度，與武漢形成長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶“雙核聯(lián)動(dòng)”，提升對(duì)制造業(yè)密集區(qū)的服務(wù)能力。

這種“五大城市群+一帶一路沿線(xiàn)”的布局，提升了嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT底層資產(chǎn)對(duì)全國(guó)核心經(jīng)濟(jì)帶的覆蓋水平；累計(jì)超60.36萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積，形成“點(diǎn)-線(xiàn)-面”聯(lián)動(dòng)的物流網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)供應(yīng)鏈穩(wěn)定性與輻射能力，有效分散基金資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，有利于拓展基金持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)資產(chǎn)組合，使嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)兼具成長(zhǎng)性。同時(shí)，新項(xiàng)目的加入，也標(biāo)志著嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT持續(xù)實(shí)踐“全國(guó)網(wǎng)絡(luò)+技術(shù)賦能+資本循環(huán)”的生態(tài)閉環(huán)，從另一個(gè)角度來(lái)看，擴(kuò)募不僅僅是資產(chǎn)擴(kuò)容，更是“韌性增長(zhǎng)與長(zhǎng)期價(jià)值的重估”。

“雙百”韌性穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)正不斷蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)電商、跨境電商、新消費(fèi)等等，催生出市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的新需求。作為首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT于2023年2月在上交所上市交易以來(lái)，投資運(yùn)作穩(wěn)健，持續(xù)交出“出租率100%+租金收繳率100%”的“雙百”成績(jī)單。

從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)來(lái)看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，現(xiàn)金流穩(wěn)定，在歷史項(xiàng)目續(xù)租過(guò)程中，沒(méi)有產(chǎn)生任何空置期，租金延續(xù)性較好，收入穩(wěn)定性高。截至2025年6月30日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT已進(jìn)行了6次收益分配，累計(jì)收益分配金額超1.5億元。

據(jù)嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT 2025年第1季度報(bào)告顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT2025年一季度實(shí)現(xiàn)總收入約2,624.14萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額1,714.45萬(wàn)元。其底層資產(chǎn)的租金單價(jià)水平穩(wěn)定在0.89元/平方米/天，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力。

引領(lǐng)物流REIT創(chuàng)新，打造綠色可持續(xù)的智能供應(yīng)鏈

作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，北京京東東鴻管理咨詢(xún)有限公司負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)管理，為京東產(chǎn)發(fā)旗下資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)管理和綜合服務(wù)的子集團(tuán)，也是京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，公司持有的國(guó)內(nèi)園區(qū)覆蓋30個(gè)省級(jí)行政區(qū)，涵蓋所有核心物流節(jié)點(diǎn)；超過(guò)90%的園區(qū)位于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市、及其衛(wèi)星城市以及二線(xiàn)城市；在日本、新加坡、英國(guó)、德國(guó)、迪拜、澳大利亞等9個(gè)海外國(guó)家擁有超過(guò)50個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。截至2024年底，擁有全球現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)數(shù)量超過(guò)260個(gè)，園區(qū)管理建筑面積規(guī)模超過(guò)2600萬(wàn)平米，資產(chǎn)管理總規(guī)模超1100億元，產(chǎn)發(fā)屋頂光伏系統(tǒng)總發(fā)電量約3820.6萬(wàn)度，全年實(shí)現(xiàn)累計(jì)減碳約31,803.66噸。

京東產(chǎn)發(fā)以“科技驅(qū)動(dòng)+全球布局+綠色可持續(xù)”為核心，依托REIT金融工具創(chuàng)新，不僅實(shí)現(xiàn)了存量物流資產(chǎn)的高效盤(pán)活，已發(fā)行公募項(xiàng)目更以100%出租率、長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，印證其卓越的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。京東產(chǎn)發(fā)通過(guò)全周期運(yùn)營(yíng)管理體系覆蓋了開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)維等各個(gè)運(yùn)營(yíng)管理階段，通過(guò)科技重構(gòu)物流基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值，將傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)升級(jí)為賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的智能供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)，為行業(yè)樹(shù)立了運(yùn)營(yíng)效率與可持續(xù)發(fā)展的雙重標(biāo)桿。

擴(kuò)募創(chuàng)新雙引擎 開(kāi)啟物流資產(chǎn)證券化新篇章

隨著擴(kuò)募的正式啟動(dòng)，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT基金規(guī)模的增加及新投資者的引入將有助于進(jìn)一步提升本基金二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性，預(yù)計(jì)可形成良好的擴(kuò)募試點(diǎn)示范效應(yīng)。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的擴(kuò)募不僅是資產(chǎn)擴(kuò)容，更是中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流“產(chǎn)融共生”范式的升級(jí)。

作為首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs，其“整租+高標(biāo)倉(cāng)+輕資產(chǎn)”模式為行業(yè)提供可復(fù)制的資產(chǎn)證券化路徑；通過(guò)“持續(xù)分紅+資本增值”雙輪驅(qū)動(dòng)，降低單一資產(chǎn)的權(quán)重，形成租戶(hù)多元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

自2021年，首批9只公募REITs正式上市以來(lái)，四年間，我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已實(shí)現(xiàn)上市66只，總市值突破2000億元。倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs憑借政策紅利、擴(kuò)募潛力及技術(shù)賦能，成為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)橋梁。業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs為物流地產(chǎn)企業(yè)提供了便利的退出渠道和新的融資方式。對(duì)于投資者而言，其既可作為擴(kuò)展投資品類(lèi)的工具，又能分享物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)的紅利，是資產(chǎn)配置中“攻守兼?zhèn)洹钡倪x擇。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT以“經(jīng)營(yíng)韌性+擴(kuò)募創(chuàng)新”的雙引擎，正重新定義倉(cāng)儲(chǔ)物流的價(jià)值邏輯。擴(kuò)募不是終點(diǎn)，而是構(gòu)建生態(tài)閉環(huán)的起點(diǎn)。在技術(shù)革命與資本賦能的共振下，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT或?qū)⒊蔀橹袊?guó)新基建資本化，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的注腳之一。

風(fēng)險(xiǎn)揭示

投資有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金主要投資于最終投資標(biāo)的為倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券?；A(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，基礎(chǔ)設(shè)施基金80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利?；A(chǔ)設(shè)施基金以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%?；鸩煌阢y行儲(chǔ)蓄等能夠提供固定收益預(yù)期的金融工具，當(dāng)您購(gòu)買(mǎi)基金產(chǎn)品時(shí)，既可能按持有份額分享基金投資所產(chǎn)生的收益，也可能承擔(dān)基金投資所帶來(lái)的損失。

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