觀點(diǎn)網(wǎng) 作為國(guó)內(nèi)冷鏈行業(yè)的早期探索者，萬(wàn)緯物流體現(xiàn)著地產(chǎn)時(shí)代轉(zhuǎn)型的縮影與中國(guó)冷鏈物流行業(yè)的進(jìn)化階段。

產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，初期，萬(wàn)緯物流主要聚焦于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)，依托萬(wàn)科在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的經(jīng)驗(yàn)和資源，慢慢在物流地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，并發(fā)展冷鏈業(yè)務(wù)。

然而，面對(duì)如今萬(wàn)科的流動(dòng)性壓力，這家擁有1200萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)體量、擁有160個(gè)物流園區(qū)、覆蓋47城的冷鏈物流企業(yè)，正成為萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)危機(jī)中具備份量的融資籌碼。

此前有消息稱萬(wàn)科決定與新加坡政府投資公司談判關(guān)于出售萬(wàn)緯物流控股權(quán)的具體事項(xiàng)，而后萬(wàn)科又將萬(wàn)緯物流約270億元的股權(quán)出質(zhì)。

因這筆股權(quán)質(zhì)押，萬(wàn)科得以與招商銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議并獲得200億元銀團(tuán)貸款，打破自2020年以來(lái)房地產(chǎn)單筆貸款金額的最高點(diǎn)。

母公司面臨資金壓力，萬(wàn)緯物流同樣需要轉(zhuǎn)型適應(yīng)，整體業(yè)務(wù)開始從傳統(tǒng)重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，開始研究物流行業(yè)數(shù)字化解決方案。

重輕之間

萬(wàn)科曾于2024年年報(bào)中坦露關(guān)于物流業(yè)態(tài)無(wú)形的擔(dān)憂，高標(biāo)庫(kù)租金承壓，市場(chǎng)供應(yīng)放量，核心地區(qū)需求相對(duì)穩(wěn)定。需求側(cè)，電商消費(fèi)增速放緩，客戶對(duì)物流及供應(yīng)鏈服務(wù)存在降本增效的訴求；供給側(cè)，隨著新增供應(yīng)持續(xù)增加，多數(shù)區(qū)域的項(xiàng)目存在以價(jià)換量、優(yōu)先去化的趨勢(shì)。根據(jù)世邦魏理仕報(bào)告，2024年物流市場(chǎng)的整體租金水平同比下降9.7%。

在冷鏈方面，冷鏈?zhǔn)艿叫略龉?yīng)持續(xù)入市、大宗貿(mào)易類客戶進(jìn)口量下行影響，部分區(qū)域冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，餐飲、商超零售等行業(yè)需求依然保持穩(wěn)定。

作為萬(wàn)科旗下物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)及一體化供應(yīng)鏈解決方案平臺(tái)，2024年內(nèi)萬(wàn)緯物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.7億元。其中高標(biāo)庫(kù)收入21.3億元；冷鏈營(yíng)業(yè)收入18.4億元，相較于2023年均有小幅度下滑。

回顧2023年的數(shù)據(jù)，萬(wàn)緯物流新開業(yè)8個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)可租賃建筑面積43.9萬(wàn)平方米；其中冷鏈7個(gè)，可租賃建筑面積30.6萬(wàn)平方米；高標(biāo)庫(kù)1個(gè)，可租賃建筑面積13.3萬(wàn)平方米。

而來(lái)到2024年，萬(wàn)緯物流選擇不公開新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量，業(yè)績(jī)表現(xiàn)被模糊為布局城市，年內(nèi)在武漢、合肥、濟(jì)南等9個(gè)城市布局新的冷鏈園區(qū)。

截至報(bào)告期末，累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建筑面積1002萬(wàn)平方米，其中高標(biāo)庫(kù)可租賃建筑面積852萬(wàn)平方米，穩(wěn)定期出租率為88%，冷鏈可租賃建筑面積150萬(wàn)平方米，穩(wěn)定期的庫(kù)容使用率為77%。

萬(wàn)科特別點(diǎn)出萬(wàn)緯物流的輕資產(chǎn)屬性:積極探索以輕資產(chǎn)的模式拓展業(yè)務(wù)布局。事實(shí)上，該公司從2021年就開始規(guī)劃萬(wàn)緯物流輕資產(chǎn)發(fā)展路線。

彼時(shí)，萬(wàn)緯物流擴(kuò)張速度已逐漸放緩，2021年新增總建面21.13萬(wàn)平方米，創(chuàng)萬(wàn)緯物流成立七年的新低數(shù)據(jù)，2022年上半年新增物流項(xiàng)目5個(gè)，增速小幅回升但營(yíng)收計(jì)劃中保持35%以上的增長(zhǎng)卻未完成，反而出現(xiàn)下滑。

據(jù)萬(wàn)緯冷鏈物流總經(jīng)理陳君城該年接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)解釋，萬(wàn)緯嘗試通過(guò)收并購(gòu)?fù)緩将@取項(xiàng)目，但市場(chǎng)上標(biāo)的較少，質(zhì)量也難以達(dá)到要求，因此自建的比例更高，機(jī)會(huì)型投資較少。

而新增自建項(xiàng)目又受到外圍環(huán)境因素影響，其坦言，萬(wàn)緯物流增放緩更多是被動(dòng)的結(jié)果。萬(wàn)緯物流也嘗試做一些輕資產(chǎn)模式，盡可能保持一定的增速。話語(yǔ)間，輕資產(chǎn)模式已然在此時(shí)就已成為萬(wàn)緯物流全新的業(yè)務(wù)走向，也預(yù)示了萬(wàn)緯物流從初出茅廬的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)商到一體化供應(yīng)鏈服務(wù)商的轉(zhuǎn)變之路。

在冷鏈上，2023年，深國(guó)際與萬(wàn)緯物流通過(guò)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)創(chuàng)新模式成立冷鏈運(yùn)營(yíng)公司萬(wàn)緯深國(guó)際冷鏈物流有限公司，該公司由萬(wàn)緯物流為主導(dǎo)，持有65%股權(quán)，深國(guó)際持有剩余35%股權(quán)，在南京與深圳項(xiàng)目展開合作。

路線打底

輕重并行的重要節(jié)點(diǎn)從萬(wàn)緯物流注重起數(shù)字化供應(yīng)鏈服務(wù)開始。

發(fā)展近8個(gè)年頭后，萬(wàn)緯物流意識(shí)到單純依靠倉(cāng)庫(kù)出租獲取收益不足以支撐起營(yíng)收賬面，加上近幾年更多玩家涌入，冷庫(kù)設(shè)備資源逐漸增多，未來(lái)供大于求的局面也會(huì)直接導(dǎo)致租金水平的下滑。

2023年，萬(wàn)緯物流與國(guó)內(nèi)最大的大宗供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)之一廈門建發(fā)戰(zhàn)略合作簽約，雙方同意通過(guò)萬(wàn)緯物流全國(guó)倉(cāng)網(wǎng)布局，滿足建發(fā)股份全溫層業(yè)務(wù)運(yùn)作需求，此外還將在物流資產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)等方面共同探索創(chuàng)新的合作方式。

而廈門建發(fā)深耕華東、華南市場(chǎng)，拓展東北和中西部區(qū)域市場(chǎng)的戰(zhàn)略，基本與萬(wàn)緯物流的業(yè)務(wù)軌跡相似。廈門建發(fā)在年報(bào)中還提及深度融合AI及數(shù)智技術(shù)的計(jì)劃，希望在業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、智能決策等方面實(shí)現(xiàn)升級(jí)。這一點(diǎn)，也對(duì)應(yīng)上了萬(wàn)緯物流2024年開始對(duì)于數(shù)字化探索進(jìn)化至供應(yīng)鏈AI應(yīng)用的動(dòng)作。

一直以來(lái)，萬(wàn)緯物流對(duì)數(shù)字化投入十分重視，2019年萬(wàn)緯物流與一家專注于供應(yīng)鏈AI的初創(chuàng)企業(yè)合資成立了科技公司，進(jìn)行AI等數(shù)字技術(shù)的研發(fā)，并將成果應(yīng)用于物流場(chǎng)景中。

據(jù)萬(wàn)緯物流大客戶中心解決方案總監(jiān)丁力公開表示，目前萬(wàn)緯物流在茶餐飲、商超、快消、水果、肉類、水產(chǎn)、乳制品等行業(yè)中，都通過(guò)自研的系統(tǒng)平臺(tái)，嵌入AI能力，進(jìn)一步提供數(shù)字化與供應(yīng)鏈服務(wù)。

截至目前，萬(wàn)緯物流運(yùn)用大模型幫合作企業(yè)連接上游超100家不同的供應(yīng)商、四十家倉(cāng)庫(kù)以及末端的16000家門店，實(shí)現(xiàn)節(jié)約物流成本。

為承接輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局，萬(wàn)緯物流還提出了倉(cāng)配一體化的營(yíng)業(yè)思路，這是萬(wàn)緯物流所規(guī)劃供應(yīng)鏈一體化的雛形。

事實(shí)上，不同的運(yùn)營(yíng)主體所面臨的倉(cāng)配一體化課題不盡相同，運(yùn)營(yíng)主體可以大致分為平臺(tái)型、快遞公司型、第三方物流企業(yè)型和生產(chǎn)制造類貨主型，萬(wàn)緯物流更傾向于第三方物流企業(yè)類型。

不同于京東、順豐、百世等公司，萬(wàn)緯物流本質(zhì)上是倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)商，需要自建倉(cāng)、與快遞企業(yè)合作的形式才可以實(shí)現(xiàn)倉(cāng)配一體化，此外，作為曾經(jīng)的重資產(chǎn)物流企業(yè)，萬(wàn)緯物流的確需要更完備的平臺(tái)來(lái)協(xié)調(diào)其發(fā)展的一體化服務(wù)。

據(jù)產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論了解，截至目前，萬(wàn)緯物流年內(nèi)落地多家萬(wàn)店配統(tǒng)倉(cāng)共配產(chǎn)品，截止2024年12月，累計(jì)在全國(guó)開設(shè)526條線路，覆蓋全國(guó)254個(gè)地級(jí)市。

客戶發(fā)掘方面，萬(wàn)緯在2024年的拓展方向沒(méi)有太大變化，除去佳沛等合作多年的老客戶，其還主要在餐飲、水果這一類行業(yè)尋找客戶，例如天好咖啡、KUMOKUMO甜品，以及新西蘭樂(lè)淇蘋果等。

萬(wàn)緯物流同樣需要與傳統(tǒng)快遞企業(yè)進(jìn)行合作，例如順豐、華鼎冷鏈科技、恒冰物流。

值得注意的是，在萬(wàn)緯物流與順豐官宣合作的同一個(gè)月，萬(wàn)緯迎來(lái)自己首支REIT項(xiàng)目--華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT于深交所發(fā)布招募說(shuō)明書，正式進(jìn)入發(fā)行階段。

項(xiàng)目的底層資產(chǎn)涉及華南及華東區(qū)域:佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積26.77萬(wàn)平方米，總可租賃面積為24.6萬(wàn)平方米，總估值11.49億元。

募集說(shuō)明書數(shù)據(jù)顯示，上述三宗園區(qū)2023年平均出租率分別為96%、88%、88%，穩(wěn)定出租率主要來(lái)自三大主力租戶的貢獻(xiàn)，但租戶集中度過(guò)高也有可能給REIT帶來(lái)業(yè)務(wù)隱患。

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