全年攬金逾1700億！上海房地聯(lián)動(dòng)下第三批土拍仍無一宗流拍，意味著什么。

日前，上海2021年第三輪集中土地出讓正式落幕，27幅土地全部成功成交，收金469.9億元克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，上海三輪集中供地在精準(zhǔn)調(diào)控下表現(xiàn)相對平穩(wěn)，且利潤空間有一定保障，也一定程度從側(cè)面反映了在房企謹(jǐn)慎投資的大背景下，發(fā)展前景大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的城市依舊是企業(yè)投資的首選

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27宗涉宅地塊全部成功出讓

盡管如此，上海此輪供地，27宗涉宅地塊還是全部成功出讓，其中7宗地報(bào)價(jià)達(dá)到中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，另有2宗地塊參拍房企數(shù)量超過6家，采用競價(jià)招標(biāo)方式出讓克而瑞研究中心分析指出，不同于其他城市首輪和第二，三輪集中供地呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象，上海土地市場在持續(xù)精準(zhǔn)的調(diào)控下，熱度表現(xiàn)相對平穩(wěn):在全國土地市場熱度驟降，且企業(yè)的生存環(huán)境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊依然能夠吸引房企積極參拍

從拿地企業(yè)來看，本次上海集中供地延續(xù)了國央企扛大旗的格局億翰智庫統(tǒng)計(jì)，相較于第二批集中供地，國央企拿地占比進(jìn)一步提高本次僅大名城，恒都，大華，同潤，龍信，香港興業(yè)等民營企業(yè)有所斬獲，象嶼地產(chǎn)本批次依舊采取聯(lián)合體拿地方式，成功獲取一宗地塊

其中，耗資超105億元奪得三幅地塊的招商蛇口成為本輪土拍的最大贏家。

三幅地塊中，作為此輪供地中的最熱門地塊，浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)E01—06地塊經(jīng)過近50輪競價(jià)，觸及中止價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終由招商蛇口以總價(jià)45.29億元奪下，溢價(jià)率達(dá)9.39%，樓面價(jià)35684元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)70300元/平方米，而該地塊的總價(jià)和溢價(jià)率也為本次土拍之最。

聯(lián)手象嶼地產(chǎn)及江蘇海鴻聯(lián)合體，招商蛇口又將位于青浦區(qū)的西虹橋蟠龍路西側(cè)45—06地塊收入囊中該地塊達(dá)到中止價(jià)33.23億元，同樣進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)最終成交價(jià)33.566億元，溢價(jià)率9.08%，成交樓面地價(jià)37086元/平方米，此外，招商蛇口amp，南山控股聯(lián)合體還競得嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2—0101單元06A—01A，07A—02A地塊，成交價(jià)27.05億元，樓面價(jià)24000元/平方米

另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，經(jīng)歷三輪集中供地后，招商蛇口成為今年上海土地市場的最大贏家，共計(jì)拿下5宗含宅地塊，在浦東，嘉定，青浦均有所斬獲，合計(jì)成交建面達(dá)66萬平方米。其中，無錫已于11月1日完成第三輪土拍。。

值得一提的是，相比國企，央企，此輪供地民企拿地仍十分謹(jǐn)慎，這也給外地國企帶來了進(jìn)軍上海市場的機(jī)會(huì)此輪供地，安徽交通控股，安徽高速，深業(yè)，陜建地產(chǎn)等外地國企均奪得心儀地塊例如，安徽交通控股100%控股的合肥安之聯(lián)置業(yè)有限公司通過一次性報(bào)價(jià)，以12億元競得青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)港周路西側(cè)D09—01地塊，樓面價(jià)19067元/平方米，溢價(jià)率8.95%

除了24幅涉商品住宅用地，上海長興島安居建設(shè)有限公司以2.13億元的底價(jià)競得崇明區(qū)長興島圓沙社區(qū)及橫沙漁港綜合功能區(qū)G9CM—0901單元08—03地塊限價(jià)商品住房項(xiàng)目，即上海集中供地中首次出現(xiàn)的雙定雙限房地塊出讓文件顯示，該地塊的申請人須提交由相關(guān)政府部門出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件

舊改地塊之一的浦東新區(qū)上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元07—01，08—06地塊，由金茂聯(lián)合體以29.9363億元競得，樓板價(jià)為28568.57元/平方米，這是中國金茂首次試水上海城中村改造業(yè)務(wù)，另一舊改地塊金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)JSS2—0201單元B02a—01，B02b—01地塊則由上海城投底價(jià)競得，成交金額12.264億元。

此外，上海第三輪集中供地還同步出讓了9宗租賃地塊及21宗征收安置房地塊其中，華為以底價(jià)4.6億元拿下青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑港悅路北側(cè)14—01，14—05，15—01，15—05，16—01，17—01地塊此前華為與上海市政府簽訂協(xié)議建設(shè)華為青浦研發(fā)中心，可預(yù)見，華為拿下該地塊是為員工住房配套做準(zhǔn)備億翰智庫指出

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地塊盈利空間較第二輪供地明顯提升

在第三輪集中供地整體偏冷的大背景之下，上海依然是房企們的心之所向上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，上海第三輪集中土拍整體溫度比第二輪要好一點(diǎn)，沒有流標(biāo)現(xiàn)象，且有三成地塊進(jìn)入到一次性競價(jià)階段，這說明上海市場還是有競爭力

更重要的是，上海房地價(jià)聯(lián)動(dòng)起了很好的作用，房企的利潤馬上就算過來了，這點(diǎn)對房企很友好盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，從盈利角度來看，上海的第三輪集中供地設(shè)置的最高限價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)仍給企業(yè)留了一定的利潤空間:在剔除不可售的商辦以及自持住宅部分后，本輪成交的27宗含宅地塊可售樓板價(jià)較名義樓板價(jià)普遍有10%以上的提升。此前，濟(jì)南，蘇州，無錫，南京，深圳，上海已經(jīng)公布了第三批集中供地的具體情況。從無錫的土拍結(jié)果來看，雖然大部分都是以底價(jià)拍出，整體熱度不高，但沒有流量拍賣，為接下來的第三批土拍開了個(gè)好頭。

上述克而瑞研報(bào)指出，本次成交的限房價(jià)地塊都保有一定的盈利空間，平均地價(jià)房價(jià)比為0.52，且有15宗地塊的地價(jià)與房價(jià)差達(dá)到2萬元/平方米以上，尤其大華競得的閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊，金茂聯(lián)合體競得的南匯區(qū)城中村改造地塊，浦發(fā)競得的川沙鎮(zhèn)地塊等可售樓板價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的價(jià)差達(dá)到2.7萬/平方米以上，盈利的空間相對較大，克而瑞地產(chǎn)研究中心指出。

不過，也有地塊的利潤空間有限例如，港城集團(tuán)競得的浦東花木板塊地塊，雖然名義樓板價(jià)僅有13489元/平方米，但是剔除大比例科研用地后，實(shí)際可售住宅的樓板價(jià)達(dá)到54439元/平方米，地價(jià)房價(jià)比高達(dá)0.87，每平方米價(jià)差僅有8061元，盈利的難度非常大，因此在地塊地理?xiàng)l件不錯(cuò)的情況下，也僅有政府平臺(tái)底價(jià)拿地

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，上海市場本身韌性強(qiáng)勁，波動(dòng)性不大，因此對于開發(fā)商來說，在上海拿地是肯定沒問題的而此次上海土拍，因利潤空間有一定保障，逾三成地塊溢價(jià)成交這也意味著即使當(dāng)前開發(fā)商拿地整體較謹(jǐn)慎，但仍然傾向于將資金投向確定性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)低，市場銷售狀況穩(wěn)健的城市嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者

伴隨著第三批集中供地的結(jié)束，2021年上海土拍也成功收官，全年土拍攬金逾1700億元中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端認(rèn)為，相較于其他城市，上海在今年6月，10月，12月的三次集中供地中，均無一宗地塊流拍，且整體走勢平穩(wěn)，堪稱是土拍界的模范生其告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者:在行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境下，上海第三批次集中供地的土地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向’五大新城’傾斜，’房地聯(lián)動(dòng)’鎖定價(jià)格緩解住房剛性需求，’土拍模范生’姿態(tài)盡顯

不過，從三批集中供地地塊分布情況來看，各區(qū)域今年均有供應(yīng)，五大新城是供應(yīng)主力，未來新房市場供應(yīng)是有保證的但房企如何在明年的高供應(yīng)量中‘殺出來’，值得關(guān)注億翰智庫研報(bào)謹(jǐn)慎地指出

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