日前，中國銀河發(fā)布研究報告稱，維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

分析認為，存在信用風(fēng)險的房企具有以下特征:1)現(xiàn)金流:融資性現(xiàn)金流入占比持續(xù)高于經(jīng)營性現(xiàn)金流入占比，凈現(xiàn)金流處于較低水平甚至降至負值，現(xiàn)金流周期波動特征明顯，2):杠桿結(jié)構(gòu)普遍偏高，三條紅線踩線較多，3)周轉(zhuǎn)率:庫存周轉(zhuǎn)率持續(xù)處于較低水平，4)加權(quán)平均融資成本:處于行業(yè)高位，且持續(xù)上升。

行業(yè)整體風(fēng)險指標相對健康，尖子生比例較高，為:人我們整理了31家a股房企和49家h股房企的相關(guān)風(fēng)險指標a股房地產(chǎn)企業(yè)平均現(xiàn)金流量凈額為55.47億元，平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.32，剔除預(yù)收賬款后的平均資產(chǎn)負債率為71.01%，平均凈負債率為89.28%，平均現(xiàn)金—短債比為1.90，平均綜合融資成本為6目前行業(yè)整體風(fēng)險指標較為健康，個別房企的信用風(fēng)險不會波及整個行業(yè)大部分指標優(yōu)秀的尖子生，如萬科，金地，趙奢，保利，中海，世茂，龍湖，華潤等，需要警惕一些企業(yè)的一些指標

政策轉(zhuǎn)向拉開序幕，這一周期的歷史不會簡單地重演相比之下，當前房地產(chǎn)周期的周期已經(jīng)減弱16年來，在房住不炒的大框架下，總體政策態(tài)度一直是松緊在銷售過熱降溫，土地拍賣增多，房企閃電事件增多的趨勢下，央行開始釋放維持穩(wěn)定的信號，政策轉(zhuǎn)向拉開序幕但歷史不會簡單重復(fù)，大放水的放松很難再現(xiàn)在央行層面，可以期待房貸和房企信貸的放松，地方層面庫存壓力較大的城市也會效仿哈爾濱，出臺相關(guān)政策促進需求釋放我們認為，房住不炒的主基調(diào)不會松動，但剛性需求釋放將得到支撐，限增長和限下降將在未來很長一段時間內(nèi)齊頭并進

建議投資前幾輪房地產(chǎn)周期的:復(fù)盤政策對行業(yè)估值彈性的影響大于業(yè)績當基本面處于底部區(qū)域時，行業(yè)估值通常開始上升，市場從寬松政策的預(yù)期開始目前市場處于基本面底部區(qū)域和政策底部的結(jié)合政策釋放了保持穩(wěn)定的信號，信貸水平可以放寬第四季度是布局的好時機行業(yè)整體風(fēng)險可控個別房企風(fēng)險事件凸顯后，行業(yè)信用結(jié)構(gòu)將重構(gòu)，集中度進一步提升，有利于經(jīng)營穩(wěn)健，融資成本低，杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)的龍頭個股，即3.336億的萬科A，保利地產(chǎn)(600048)，金地(600383)，新城控股(601155)，金科(000656)，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司:金科服務(wù)(9666香港)，旭輝永盛服務(wù)(1995.HK)和新大正(002968)

風(fēng)險:表示風(fēng)險事件發(fā)酵超預(yù)期，融資環(huán)境改善不及預(yù)期。

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